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主持人：谢谢各位，也谢谢在场的各位，我相信这是2008年杭州的出席率最高的一场讲座，接下来进入今天的对话环节，我们有请出这次对话活动的主持人焦点房地产网的主持人王欢，由她来请出今天对话的嘉宾，掌声有请。
主持人(王欢)：谢谢大家，我先请上三位嘉宾，首先有请广州维森置业董事长兼经总理张维伦先生，还有广宇集团董事副总裁经济学博士邵少敏先生、还有中国科学研究院研究员国学大师袁敬斋先生，我们再次以热烈的掌声有请香港中文大学的教授郎咸平教授再次登场。
今天的四位嘉宾非常具有代表性，首先一位是坐我在身边的郎教授，可以说现场刮起一场郎旋风，还有浙江关于集团的邵总，是浙江房企的一位典型代表，还有这位是来自广州的张总，也是这次饱受金融危机冲击的珠三角的代表，还有国学大师袁致斋先生。
先说一个小故事，今天我打车的时候，出租车司机听说我来这边参加这么一个论坛，他说“现在金融危机了，打车的人都非常非常少，我到现在为止只做了70块钱的生意，他说国际原油已经降到50美元以下，为什么现在这个油价还不跌”我当时很热情来邀请他来参加本次的论坛，为什么现在国际原油价格每况愈下，但是国内的油价还不跌，是因为国际资本在运作呢？
郎咸平：我的水平有限，我们政府的什么政策，准备怎么做我真的都不知道。
主持人(王欢)：请问一下邵总，今天的日子非常巧，是中央经济工作会议结束第一天，大家也知道，接下去的经济政策将是积极的国家财政政策和适当宽松的货币政策相结合，现在企业的贷款是不是稍微容易点了？
邵少敏：国务院已经把信贷规模放开了，但是据我了解，现在各个银行都在制定09年的信贷政策，可能银行自己我估计很多银行还会对有些企业实施限产管理，目前银行还是处于一种“惜贷”状况。
主持人(王欢)：现在企业筹集资金非常困难，而且不少企业不惜以高利贷在民间借贷，这样的事情在广州有没有发生？
张维伦：高利贷广州发生少，江浙一带发生多。
主持人(王欢)：是因为浙江的民营经济比较发达的关系吗？
张维伦：根据我的理解两个原因，第一个原因经商的理念不同，粤商相对于浙商而言，比较本真、保守一点，浙商的胆子比较大，我觉得理念不同。
第二点实力也不太一样。因为我觉得资本的流动性在江浙一带是比较普遍的现象，不单是发展在房地产行业，在房地产行业以外很流行了，现在已经变成小额贷款了，在广东那边因为保守的理念，做房产还是做房产，不会牵涉到金融这块，主要是因为这两个原因。
主持人(王欢)：现在问一下郎教授，您一直有一个观点，你认为造成这次民营企业危机，在于把他们本来用于再生产的资金大量投入到楼市和股市，前段时间看您的一篇报道，您认为在现在经济箫条时期，可以适当买入一个房产，您觉得现在这个时候，对于一些有闲钱的公司来说，接下去是应该抄底还是继续现金为王？
郎咸平：我是这个意思，如果你谈是公司的话，你刚刚讲的非常清楚，公司跟个人理财不一样，公司在这个时候，第一步在高现金流而不是去抄底，公司不能这样。如果讲到个人理财的话，我可以清楚告诉各位来宾，只有在泡沫时代才能赚钱。有人问我该不该买黄金、该不该抄底？你们这两句话的本质意义还是想赚钱，但是在箫条时期基本上是做什么赔什么，因为只有在泡沫时代才能赚钱，因此在箫条时期能够赔得最少的人就是最伟大的理财专家，比如说巴菲特一家亏了63亿美金的，还是帮别人管理资产，9月份就开始抄底，他跟我的水平差不多。为什么呢？因为是箫条时期，箫条时期切忌躁动，抄底不是箫条时期该干的事情，这个时刻大家要对冲行事，保证赚钱是最重要的。
保证赚钱就是对冲的基本原则，在箫条时期不赔钱就是最重要的原则。
我倒是觉得，如果你是一个投资人，你可以考虑房地产，因为以台湾、香港韩国和日本为例，我们发现大概投资在15-30年之间，房地产应该可以部分抵御通货膨胀，其他的资产缺乏这种绩效。在中国有没有这种现象，坦白讲，目前还没有数字。但是你可以做一个考虑，把对冲之后的现金和房地产再来一个对冲，什么目的希望在长期之下，对冲掉风险。但是房地产价格要跌，如果有一半涨一半跌也是对的，如果什么都跌的话，就要考虑对冲的问题了，对冲很简单，对冲是非常保守一个战略，但是你只能对冲掉通货膨胀的风险，所以你损失是一定的，但是如果用对冲你还有可能对冲掉通货膨胀的风险，如果不做对冲风险更大，可是对于一般不是做投资的朋友，真正有买房需要的话，那是另当别论了。
主持人(王欢)：刚才郎教授已经说了，大家现在如果有刚性需求的话，现在是买房的最好时机。
郎咸平：我没有这么说，你可以做对冲的要求，但是我没有说是买房的最好时机。
主持人(王欢)：对普通购房者来说，对冲太复杂了，在座很多开发商他们最关心的一个是就是上市，广宇作为第一家上市的企业来说是非常的幸运，我想问一下上市的感觉是怎样的，可以给大家分享一下？
邵少敏：广宇走近了资本市场，打开了第二融资的渠道，同时对这两个融资提出了更高的要求，要求是什么，实际上就是对这家公司的透明度的要求，综合来说，对一个上市公司来讲，就是这么两句话。
主持人(王欢)：现在的房企的日子并不是很好过，对于上市公司来说，获得现金流的方式一个是通过卖房子，还有一个股票的增发，大家比较关心广宇什么时候可以增发自己的股票？
邵少敏：通过增发进一步融资的计划，按照董事会的决议。作为一家上市公司，在目前来说，比起没有上市的公司来说，是增加了一些理论上的融资渠道，比如说再融资，再融资包括增发也包括发债，也包括发几大信债，等等一系列的东西，其实在现在资金压力比较大的情况下，融资渠道的研究对大家来说是至关重要，这里有包括信托产品、信托基金的研究，但是我们国家由于经济是分业管理的，基金一类的，包括信托一类是归银监会管，他采取的一些措施对操作过程当中带来的操作的程序和成本，对我们来说还是负担比较重的。
主持人(王欢)：其实上市的滋味并不是太好。
邵少敏：这个是不错的。因为上市公司给了你很大的一笔，就是募集基金，就相当于一个公司的资本金，如果你的资本金比你整个的规模都要大，是相当有好处的，对房产企业是一个资金密集型企业也是非常重要的。
主持人(王欢)：刚才袁大师在边上已经很久了，大家也很关心关于国学的关系，国学跟经济发展有什么关系，想请他来谈谈，对国学的周密的研究，对经济的走势给大家讲讲。
袁敬斋：谢谢，刚才听了几位真正大师级的演讲，非常受用。因为国学关系到一个经济的发展，因为商业代表文化，其中是不可缺少的。在2008年大家也知道，是非常激动人心，按照周易讲的，神仙在凡间照亮了，当然在2008年到2009年，就是精英高层淘汰精英高层。今天在这里做一个“中国经济形势及房地产走势高峰论坛”这个主题我认为是跟大家带来一种希望和一个目标，首先讲到命运，不管搞经济也好，搞文化也好，治国齐家平天下，首先来讲运的问题，现在大国的时光，因为现在的天运很好，所以我们国家抛出四万亿的资本，天运来了，在座的精英高层怎样把你这么一个箩筐怎么武装好，怎样把基础打好，怎样为国家服务？这个馅饼确实会掉在你的框里，而且是垂直型的。
主持人(王欢)：怎样让馅饼掉到自己的框里？
袁敬斋：我这个人老是走三角，长三角和珠三角是中国的经济的集群，因为这两个地方，现在就是择优，就是怎样淘汰，这个人的企业做的很好，一心一意是为国家服务的这些企业的话，天运就会带动你本身这个人运的。人运有三运，其中有一个地运，长三角、珠三角地运需要在座的人务实朝天看，就是我们要找到向国家去争取这点资金、这个途径、这个通道，在这个上面，如果你这个过程能够开花结果的话，我认为从为国企业来说，就是向上本就真正到来了，真正叫长久不衰了。
主持人(王欢)：你刚才说到天运，说房地产的冬天到底是到来还没有过去，或者说什么时候能够结束？
袁敬斋：许多人找我，我都记不清楚了，首先看地运，我们长三角，包括杭州，来龙去脉，包括做房地产也好，你这个房子造得很好，好在那里？我在珠江三角洲有一个豪宅，我去看看建筑文化的布局，他说大师我家有全世界最好的产品，包括厨卫，是几千万的房子，我走进去一看，带来一个问题，科学在发展，人类在进步，当你的产品超越你的话，你就是一个建筑垃圾。文化当然是绵延不觉，要深刻挖掘。我简单介绍一下“运”的问题，杭州为什么在长三角这一带它的来龙去脉，来龙取决于黄山，绵延不觉，一直到吴山脚下，右边跨西湖，左边跨钱塘，在长三角，通过黄山这个水系钱塘江、莫干山、天目山脉，这个水系是永远不会衰败的，但是我们称之为文化的一个脉象来说是需要真正的道德，有了道德地运才能旺盛，人运还是昌盛，所以就应运而生，要与时俱进，我认为现在长三角这些精英高手做地产也好，做经济也好，你们一定要有信心，而且还不能停下脚步，要加快走，而且要走到天边去，就把天际这个线抓在手上，由于这些人的泊位量很大，如果我们是初创者的人，今天怎么赚钱呢？现在大势已开。
主持人(王欢)：刚才袁大师说，现在整个经济形势，大家还是能够勇往直前去进行的，但是郎咸平教授说，真正经济的冬天在是真正开始呢？
郎咸平：我没有说，冬天还没有到，秋天才开始。
主持人(王欢)：您能否解释一下，刚刚到秋天，冬天在那里？现在整个形势已经这样不好，或者我们听到浙江的民营企业搞避税、老板逃跑，报纸上很多很多，真正的冬天到来的时候，这个市场到底是怎样的？
郎咸平：我做明星我已经不管这个事了。
袁敬斋：要讲时运，怀才要有运，不要单打独斗，要形成联盟，如果天运，天使也来了，吴越国卧薪尝胆，最后报国才能雄心壮志，建立在道德的基础之上，所要你有道德，你在什么时机上面一口饭吃。
主持人(王欢)：对于张总来说，他的经历包括现在的身份，可以说是跳出了房产，请您说一下，您觉得现在的房地产形势有没有到底？
张维伦：我是广东来，是春江水暖鸭先知，但是冬天来了，广东先知道，广东实际上是深秋初冬了，所以谈到春夏秋冬始终是一个周期，经济有周期，刚才我们讲房地产也有周期，但是这个周期唯一的核心，我非常注意郎教授刚才讲，因为中国现在是一个制造业大国，房地产实际上的买方还是制造业群体，所以要解决房地产购买者的问题，还是要解决制造业的问题，这是一个中心，还有两个基本点，一个是政府，一个是资金，因为中国跟西方最大的不同，是中国的土地不是私有的，所以房地产开发部能够脱离政府，所以我们看到政府实际上从某种角度决定了房地产几个阶段，88年开始，土地进入流转市场，房地产真正开始，98年取消分配，现在为什么刚才我判断会有第三个十年，因为今年中央非常罕见提出一个说法，鼓励居民购房，房地产业是中国重要的支柱产业，大家应该记得在五年前宏观调控刚刚开始的时候，关于房产是不是支柱产业有非常大的争议。第二个方面是金融，最近有国九条，不是针对房地产，是针对很多的制造业，但是国九条里面第五有一个是针对房地产的，所以按照我们的设想把政府的政策和金融政策结合起来，放在消费者的角度来考虑，刚才有一个大体的猜想，行不行大家接下来看。
中国房地产走完了两个十年，88年到98年是第一个十年，88年起步，92年发生的事情，海南为首的房地产泡沫爆炸，房地产崩盘，所以很多的资金撤退，所以整个房地产陷入五六年的衰退期，到了98的时候，房地产开始回暖，政府取消福利分房，一刺激之后，到2002年是一个上升期，但是 02到03年开始，03年到05年比较怪，为什么怪呢？实际上是房地产的下降期，但是为什么表现为价格的上升期？因为中间发生了背离，房地产是价格最大的大宗消费品，同时也是投资品，这个时候消费者退场，实际上是一个以上升为特点的下降期，未来五年我的感觉，我未来是第三个十年，五年一个阶段，但是是以房价下跌为代表的房地产实质的上升期，未来五年房地产还会上涨，广东10月份的均价是9200，我说广东要跌到6000，明年再后年跌得越快越好，所以我觉得是第三个十年，是以五年为一个阶段。
主持人(王欢)：我注意到邵总和郎教授还交换了一下名片，不知道是否约好去天津度假，您觉得整个的房地产市场已经到了一个什么时候？
邵少敏：现在这个价格是在下降的，政府也在出台很多的政策在刺激房地产，现在政策的出台是延缓了下降的时间，就是把冰冻期延长，这是我的第一个感觉。
第二个感觉什么样的政策能够真正把房地产刺激起来？这个实际上从上到下讨论比较多，而是争议比较多的，从房协到建设部到很多专家得出来，基本上比较认同是两个政策，这两个政策出台的时候，往往房地产可能到了一个至少可以称之为一个阶段性的底部，是什么政策呢？第一个我们对二套房贷放开，我们现在实际上是在金融政策对二套房贷采用歧视性态度，为什么呢？因为它的利率是1.1倍，而第一套的利率可以打7折，大家都知道，0.7到1.1，增长的幅度是超过50%，而且实际上现在的银行是喜欢买第二套房子的，不希望买第一套房子，这是大家要注意的一个方面。
第二个方面实际我上回过头来说，现在各种媒体都在博弈的，实际上在杭州“24条”之后，当中有一条，就是个调税的问题，这条在上海已经实施过，在七八年前，上海刺激房地产的时候，一个最大的刺激措施就是你买房地产，我印象当中这个政策是执行到95年，你一家人交的个调税都可以按照一定的程度退回，因为中央和地方分家，上海可以做到，杭州已经执行的，包括在两年内执行，自己所得部分是68%左右这是对房地产的刺激，也是带动真正的白领买房真正触动的因素。
主持人(王欢)：在世界500强里面，没有一家企业主营是做房地产的，但是在中国的这个富豪榜里面，将近一半都是跟房产有关。您觉得是不是意味着中国的经济，随着中国经济的发展，这些房地产会退出历史的舞台？
郎咸平：这是一个产业经济，看世界500强很多是银行，还有是制造业，你要注意，制造业本身，就是像我们内地的制造业这种纯粹的制造业，是整条产业链高度的社会制造业，非常大
房地产在我国现有阶段而言，房地产占有主要的角色，经过调整之后，我相信回到正轨，会像欧美一样，会形成一个大型的集团，原因在哪里？整个国家的发展，缺乏系统，一个缺乏系统构建的国家，要自然形成世界500强是比较难的，除非内地的企业，通过简单的收购兼并硬做大，如果都像三星、索尼这样先构建一条系统之后，在系统之上我在做大，这才是健康发展。
主持人(王欢)：接下去还剩下15分钟的时间，我想把这个时间交给台下的观众很多房地产公司的老总在下面听得非常的认真，给大家一个机会，跟台上的四位来一个互动。
提问：《货币战争》里面写的是不是都是真的？
郎咸平：《货币战争》里面写了很多事情，但是都是胡说八道。《货币战争》里面高度表扬了黄金，可以控制通货膨胀。我告诉你，欧洲在16、17世纪的时候，曾经的严重的通货膨胀是怎么来的，由于西班牙、葡萄牙在南美洲掠夺了大量的黄金之后造成的。你再想想，今天如果要发行纸黄金的话，你相信哪个国家去发行？还是美国，既然美国发行纸黄金，跟它发行美元有什么差别，不是一样的事情吗，所以用这点来看，你把黄金过于神话包括就是错误的，已经不是一个简单的避险工具，而是一个大宗的物资。
国际金融炒家赚钱之后不知不觉，还觉得很伟大，比如说建行一上市，像美国的银行次级债损失了很多钱，但是银行的上市赚了1300亿美元，这才是真正的水平，赚钱之后你完全都不知道，还帮他数钱还挺高兴，比如说包括今天的国家所有的对外的金融投资百分之百是失败的，为什么？还包括深圳一家公司跟高盛对赌，你怎么敢赌了，所以告诉各位，我们对于国际金融炒家的理解太幼稚了，而且对整个的金融集团没有太多的了解，这本书里面只是片面讲一些数字，如果国际金融炒家就是这么一个水平的话，我们就高兴了。他们未来会做什么事，我搞不清楚，但是我告诉你，07到08年国际金融炒家最高战略指导思想就是取得大宗物资的定价权，而且你会发现，铁矿砂也好，农产品也好，几乎都是供不应求的情况下，大幅涨价。国际金融炒家利用定价权取代了供需，这就造成了国际大宗物资价格大涨，这才是真正的水平，这个水平不是说说就知道的，希望大家有一定的认识，不要想象太简单，是非常复杂的，实际上我所理解的国际金融炒家的水平比书上写的起码高百倍、千倍以上，你根本不知道，那才是真正的高手，被你感觉出来还是什么高手呢。
主持人(王欢)：谢谢郎教授，以后这样的书都不要去看，而是要看郎教授的书。
郎咸平：我并不是这个意思。可以看娱乐性非常好的书，都是很好的。
提问：郎教授你好，您刚才讲的，香港房地产业租赁这块，我是从事商业地产这块，国内有一个现象，不管是从政府还是开发商，还是消费者在态度上重视商业地产不够的，尽管我们的商业地产表面上风风火火，但是据我掌握的资料，国内的商铺的空置率现在已经接近五千万平方米，这是一个非常可怕的数字，租赁业有一个稳定的现金流，非常值得学习，但是我们接下来几年，因为现在很多开发商都是在从住宅业转向商业地产，这几个月大家都在喊着这个问题，包括有人提出一个观点说商业地产是冬天里的避风港，或者有人提出来商业地产是下一个开发的机会，或者是下一个利润增长点，您对这个有什么样的看法和观点？
郎咸平：香港的情况跟内地不一样，因为香港是一个小地方，就是一个城市，而香港这么多年，碰到97、98年金融危机也好，但是商业地产就是很落后。但是在今年之前，还是维持着一个水平，还可以创造一个稳定的现金流，从11月份之后，比如说铜锣湾最近的商铺空出来，承租就开始少了，这个冲击对香港是很大的。过去20年间，香港的租赁业相对比较稳定，可是到08年之后，香港的租赁业也遭受非常大的冲击，我并不觉得香港所谓的商业地产的租赁能够维持很好的水平，但是比较关切是到底有多箫条？到现在为止，香港的租赁业也步入箫条了，但是真正市中心的地产的情况让我非常的震撼，不要简单看成是“避风港”还是要小心一点，危机还是有的。不要一股脑儿去搞商业地产，还是要注意的。
提问：有两个问题，第一个您是否认为当前农村土地流转是扩大内需的一个突破口，具体而言，当前的农村的小产权房会不会因为现在这些禁令的实施而失去你的发展的空间，第二个我刚才听您的演讲，你过多提到制造业，但是更多的学者认为，对中国来讲，是制造业的转型要转向服务业，您是否这样认为？
郎咸平：你是单刀直入问到这个问题，其实很多人说过，中国应该专业转型，这个是对的，美国算不算一个服务业国家？美国应该算是一个以服务业为主的国家，你们知不知道，他们的基础是什么，他们的基础是中国的制造业，你有没有想到，整个地球没有制造业，你服务什么东西，你告诉我。你如果什么都不知道，我今天要把一个茶杯寄给你，我怎么寄给你，美国确实是因为服务业而发达，而他们的服务业雇佣了大批的本科毕业生，这就是为什么美国人的大学生的比例比我们高很多，中国为什么大学生的比例低，任何服务业的基础一定是制造业，如果脱离制造业的话，简单告诉你就一定不会有服务业，所以我并不反对以服务业为主，但是应该做的是以制造业和大服务业的整合，才是该走的路，而不是简单把传统的制造业一脚踢开。因此我不反对讲服务业的问题，因此正确的思维是做制造业和服务业的整合更重要。
提问：面对这种经济形势，有个德国经济学家提出，中国需要推进一种由居民可以参与的经济活动，当然这是一句话，我还是不懂，我想请问郎教授您对这个事情有什么建议？相关的问题，在1998年或者是1999年英国和韩国因为他们遇到经济危机以后，他们都转向了文化创意产业，关于这个问题想听听高见？
郎咸平：最近法国有很多的报道很有意思，他们说GDP低一点又何妨？你建设GDP容易，硬件很容易，比如说IT系统都是很容易的，但是没有人才，因此我们在构建硬件的同时，想想国外的批评，硬件很建设，你要让硬件能够充分的发挥效能这个比比较都重要，一定要有软件，人才的培育在整个过程当中也是非常重要，那就是一个国家要健康的成长，光有硬件是不行的，一定要有以人为本的软件系统的支持，硬件才能发挥更大的效用。
你不要简单看作是GDP是多少，你说重要不重要，当然是重要的，问题是经济不断的构建硬件设施的时候，你如何让它发挥最大的功用？现在不是一个简单，我在医院建一个IT系统，问题你这个是否用在刀口上，能否让企业获得最大的效应，如果建立一套很好的IT系统而没有操作好，甚至如何建，居民有没有这个需要，都要做大量的调研，所以让全民参与是什么意思，就是让全国老百姓都相关的行业是什么，就是要全民参与，另外在硬件的基础上，全民如何参与，就是在硬件的基础上以人为本的软件，如果不是更重要的，从这两个角度可以理解法国和德国报纸上的报道。
主持人(王欢)：因为时间关系，现在是最后一个问题。
提问：首先会议结束之后能否和您合影？第二个问题，就是在您的官方网站看到一个问题，就是现金为王的问题，我想请您趁这次机会能够解释清楚。
郎咸平：谢谢，所谓现金为王首先是对冲型的现金，因此如果大家都不消费怎么办？我们举一个最简单的例子，这不是我个人所能够决定的，一碰到经济箫条的时候，在座的每位来宾都很紧张，怕自己失业怕父母亲生病，因此任何一个国家的老百姓一条箫条时刻都是减少消费，增加储备，这是一种习惯，如果你在这种情况之下该怎么做，保有更多的现金来应付父母亲的生病、子女的生病或者是其他的需要，这是人之常情。美国、澳大利亚、香港、韩国、台湾都出现一个问题，大家都不消费怎么办？这个时刻就需要政府出面，简单来讲，政府要拿钱给老百姓去消费，这就是一个政治的重大突破口。
美国拿出一千亿美元来促进消费，澳大利亚也拨出一大笔钱来让老百姓消费，国家进行拨款，类似由国家的财政来拨款给老百姓消费不止是美国和澳大利亚，其他国家也在做同样的事，今天我所谈的问题是一个现实的问题，一碰到箫条就现金为王，可是真正要消费才能促进经济发展，在箫条的时刻，全世界各个国家的历史来看，这种消费需要获得政府的推动大家才敢消费，否则大家不会消费的。在这种时刻，是一个政府政策的转变，你看先进国家，或者是其他周边国家，都是政府推动消费，这也是我的建议。
主持人(王欢)：感谢郎教授，感谢三位嘉宾，接下去把话筒交给我的同事步姗姗。
主持人：我觉得郎教授真正是想向娱乐方面发展，都已经有明星的架式了，今天下午的活动就到此结束了，我相信有很多的嘉宾想了解郎教授，可以登录我们的焦点房地产网，郎教授经常在上面发表一些他的观点。
希望明年还可以举办这样的活动，在杭州与大家相会，谢谢！
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