二手房交易大致流程：选中介确定房产经纪人→→找房子→→确定房屋产权建造年代→→了解自己征信记录贷款政策确定自己能贷款→→签订居间协议→→签正式合同→→打首付款进监管账户→→买家银行贷款审批→→卖家取首付款→→过户→→缴纳税费过户买家制出三证→→银行放贷-→→物业交割→→卖家领取尾款。
中介骗人大多发生在签意向合同前，签了意向金合同之后，就是你和房东之间的较量了。
下面主要谈一谈签订意向金合同之前，你应该了解中介的那些事。
第一步：选一家中介 选一个房产经纪人
个人认为是最重要的，这是一个很多人都会忽视的问题，选一个靠谱的房产经纪人，是顺利购房的保障。下面详细分析。
1: 选中介
买房，对于很多老百姓来说都是一件大事，常规思维都认为找一家大点的公司，就有了保障，然而事情真的是这样吗？
事实上并非如此，经常有人找收费1个点的网络中介，最后被骗发帖控诉，之后那些大中介的人就会回复，谁叫你贪便宜呢？1个点能有什么保障，维持成本都不够，更谈不上优质的服务。 我在这里想问，难道你们那些所谓的收费3个点的大中介，难道就不骗人？
大家可以看我发的其他帖子，那些所谓的大中介，其实也都一样的坑蒙拐骗，有忽悠顾客签下空白合同，让连法官都觉得无法理解，也有被中介隐瞒房屋抵押，被骗的倾家荡产的，也有根本就不核实产权直接把被法院查封的房子推荐给买家，还欺骗记者说咱中介没办法核实的，足以见其忽悠水平之高。 说白了，都是半斤八两，都不是什么好鸟。
有心人就知道，骗人骗的最多，骗人骗的最狠，在19楼和1818黄金眼被投诉最多的，是哪家中介？所以，服务好坏，并不是简单的由收费高低来决定的。
马克思曾说过这样一句名言 “如果资本有百分之十的利润，它就敢保证到处被使用；有百分之二十的利润，它就活跃起来；有百分之五十的利润，它就铤而走险；为了百分之一百的利润，它就敢践踏一切人间法律；有百分之三百的利润；它就敢犯下任何罪行......”
再假设下，假设收30个点呢？ 200万的房子收60万中介费，员工提成也能拿到20万，做一次1年差不多就够了，如果真的这样的话，更加不能使这个行业变的规范，只能让他们在巨大的利益面前，变的更加不择手段，更加穷凶极恶，更加丧心病狂......
他们不会把你当成顾客，只会把你当成猎物。
要使得中介规范起来，只能靠严格的准入门槛，加强政府监督和考核标准，定期整顿排查，建立有效可行的监管机制。
所以找什么中介都一样，根本就没区别，不管是网络中介，还是实体中介，都是一样的骗人。
不过个人还是倾向于实体连锁小中介，一是价格打折比较多，二是不会象大中介那么装B。
2: 选房产经纪人
①买房是需要找经纪人，而非业务员，业务员只是负责跑腿的，房产经纪人资格是需要考试才能取得的,说白了就是从业资格，就象开车需要考驾照一样.事实上绝大部分的人都是没有这个证书的，只是普通的业务员冒充的而已。
当然又会有人说那个证书很简单的，几百块报名就能考的上，没什么用。那我在这里想问，既然那么简单，你自己为何不去考一个？简单，并不一定代表你就一定考的上。同样是中介，为什么别人一个月能赚四五万，你却一单都接不到？
会去考这个证书的，最起码别人以前努力过，是打算长期从事这个行业，才会去考。长期做这行的，一般都是了解了一些行业的门道，不单纯是靠欺诈忽悠，有自己的一些技巧。不会象很多无证的业务员一样，很多只是做一棒子生意，推荐的房子最后别人觉得不好没买的时候，就直接粗口问候客户全家。
②找一个经验丰富的房产经纪人，一般都要找做了3年以上的,5年最佳，最好找店长,因为费用都是一样的.
就好比你去医院看病，价格一样，你是找普通医生还是找专家看?如果你去理发,价格一样的话，你是希望找店长还是找学徒?
经常看到有买家抱怨，按中介告知一一准备好材料到银行去办理按揭手续，结果被银行员工数落了一顿，这也没准备好，那也没准备全，这就是找新手的下场，哪怕最大的中介，很多新手甚至连税费，贷款政策，落户政策都没完全掌握，就匆匆上岗，你要是找了他们，本来1天能做好的事情，可能要几天才能做好，最终只能是给自己找麻烦，甚至给你错误信息，让你损失金钱。
所以，找一个做了5年的有证书的经纪人，能给你带来事半功倍的效果。
③另外一点，地域也有关系，有些地方的人做事没底线，找一些文明点地方的经纪人。
我去年买2手房就是，当时加了20多个中介QQ咨询，后来买好了加进业主QQ群，一个咨询过的中介也住同小区，看到我和别人聊天，知道我找别人买好了没找她买，直接就在1000多人的业主QQ群里公然辱骂我是狗。
所以，还是要找个靠谱一点的，有点层次的经纪人。最好就是找本省的，或者已经在杭州安家了的。相对来说有点保障，真出了问题也可以直接找到他家里。
因为中介和销售的套路都是一样，都是往死里骗，出事就换到其他门店，让你死无对证，事情再闹大，就直接离职。
总结: 如何找到这些有经验的经纪人？ 中介一般都是在安居客，58同城，赶集网上发布虚假房源吸引买家，可以去那里查看他们的账户注册了是否有5年，是否有经纪人资格证书。可以先加他们QQ聊，你问的问题他回答的很流利，确定是个有证书的老经纪人，再直接去他店里找这个人看房。
第二步：看房子。
其实看房的时候,骗人就已经开始了。中介带你看房时都会要求你签个“看房确认书” ，上面的内容就是证明我已经带你看过这套房子，你或者你的朋友亲戚熟人买这套房子必须找我，如果不找我买的话你就属于跳单，你也必须得支付我3个点的中介费。 当然了，如果开始直接这么说相信很多买家都接受不了，现在他们也换了一个方式来欺骗你签下。看过别人投诉的帖子：先带看房，看完房后不经意间对买家说，这里帮忙签个字，我们公司有考核的每个月要带多少顾客看房，是公司要求的，对于协议上相关内容事项只字未提，事后被起诉才发现当时签下的字是那么回事...
还有一种更卑劣更恶毒的套路是，首先让你签订的协议内容上没有必须在我这里买的条款，但是附加条款处是空白，等你签完字走后中介把附加条款填的满满的，事后再起诉你。中介拿着这张看房确认书到法院告你违约，在法庭上你肯定会说当时附加条款是空白的，但是法官是不会信的，谁主张谁举证，你提供不了证据，几乎100%败诉，这都是别人血的教训。
所以，这里要特别注意，这种协议千万不能签，签了就表示认可协议内容，最后中介起诉你，你很可能败诉，需要多支付3个点中介费。
【重磅炸弹】中介公司的“跳单”之疼！客户跳单中介将败诉！
大家可以看看19楼叶律师发的帖子。
但是中介可不这么认为，他们认为你跳单，就对你进行堵门堵路恐吓威胁的，呵呵，他们都目无法纪，法院的封条他们也敢撕，前不久1818黄金眼还暴光下沙某家大中介员工因同行之间抢生意的事情聚众斗殴被判刑坐牢。
所以，还是想强调下，靠谱一点的，有点层次的经纪人，是非常非常的重要。
另外房子的优点，中介肯定会主动告诉你，你所要了解的是缺点，其实可以先潜入小区业主QQ群里去聊，在QQ群里搜小区名字申请加群，我是2幢502的新业主，加进去后和业主聊，问问房价行情，问问缺点。
第三步：确定房屋产权人，产权状况，建造年代 ，贷款政策，自己的征信记录。
1： 首先要做的，就是确定产权人，只有房屋所有人才有权利出售该房屋。夫妻共同财产，也必须是夫妻双方共同到场签字，因为是共有财产，其中一方是没有权利在没有经过另一方允许的情况下擅自出售该房子。 所以，要确定，和你交谈的和签字的人，必须是产权证上所有人。
因为在买卖过程中买家是最弱势的，中介就是带你看房，用合同约束买家约束卖家，但是没有任何一条能约束的了中介。房东也只是压3证，但是3证是可以补办的，所以对房东约束力也不是太强。只有买家，才是真金白银的几万块付出去。
已经看了很多这样的帖子，夫妻共有财产，买家下了5万定金，房东夫妻只有一方签字，假如你不想买了，你5万肯定1分都拿不回来，房东会告诉你合同上你已经签字了。假如房东违约的话，会告诉你，这里没有我老婆签字，合同是无效的。
总之，都是你的错，因为你是买家，你钱已经付了就相当被动，要维权起诉的话，只能是你去起诉，就算胜诉钱能拿回来，除去律师费加浪费的时间精力，其实你都已经赔大了。
2: 如果有查封的房子，相信大家都不会去买，但是如何查询房屋的现在的状态呢？
杭州市房产档案馆服务大厅主任金巧巧说：“只要大家有这个房屋的地址信息，带着本人的身份证原件以及房产证复印件，就可以查到房屋的信息，像面积、住房情况 和有没有被查封。”
另外要看三证的原件，一定要是原件，复印件只能代表过去，现在到底有多少抵押你根本不知道，甚至还可能被私下抵押，房产证押在别人手里。以前有人找大中介，只看到房产证复印件，中介告知抵押只有60万，签完合同自己到相关银行去问，才被告知有100多万抵押，无奈放弃2.5万定金。
还有一个就是房屋的建造年代，这个对于老房子尤其重要，因为贷款年限的限制。同一小区，不同的苑和不同的区，建造年份有的差别也很大，中介大多信口开河，一定要自己核实清楚。
这个一定要中介出具书面的证明，几月几号核实，房屋的情况多少按揭，抵押，无法院查封等情况，还有具体建造年代，并盖上公章。
如果中介不肯出这个证，那只能是你自己跑跑腿去核实了。
3: 另外贷款政策这个也非常重要。一定一定要结合自己的情况，到银行信贷部了解好首付可以最低几成，利率多少。
已经有很多人被中介骗了。比如以前首付2成政策还没落地的时候，就有无良中介忽悠买家，张嘴就骗人家说你可以2成的，最后办不下，买家付不出钱就赔钱了事。
PS：因为合同上中介不需要承担任何责任，所以，他们才敢那么信口开河。这2点，非常多的人就是在这个环节被骗，听信中介信口开河。
第四步：签订意向书。
1: 一般当你看中某一套房子后，中介一般都会让你先交5万意向金并单方签下名字，说去和房东谈，房东同意这个价格再签字就生效。
这个时候就要特别注意了，有3个陷阱：
①很多人都发现，同一套房子每家中介的报价都不同，甚至相差十几万的。越是大中介，报的价格就越高。中介的报价为什么相差那么大？那是因为有黑中介想吃房屋差价。比如房东挂的是200万，中介骗你说房东挂210万，因为中介都不让你和房东见面，房东到底想卖多少你根本不知道，中介这个时候会拿意向合同来叫你签，让你写心理价位并下5万意向金，说和房东去谈，谈的下来叫房东签字就成交了。如果这个时候你认为还5万差不多了在意向合同上写205万，那么你就被骗了。因为中介帮房东多卖了5万，中介会去和房东说，我这里有个客户诚心买，如果我帮你多卖5万我分3万怎么样，房东当然乐意啊，因为房东能多拿2万，中介也能大赚一比啊；甚至中介找自己人假冒买家以200万的价格直接买下，让房东签署房屋全权委托代理公证书，中介就瞬间变成新的房东了，再以205万的价格卖给你......
②另外一点是合同上面你单方面签字，其他很多地方都是空白的，往往中介会拿去和房东谈，有时中介会为了做下这个单子昧良心允许房东私自添加一些对你不利的条款，中介房东都签字了，这份意向协议书就已经生效了，具有法律效力，中介再给你一份协议的时候，你发现被私自添加一些条款肯定会提出抗议，对不起抗议无效，因为你已经签字了，买的话就被坑了，不买的话，5万就没收了，房东和中介瓜分。
③还有就是交钱容易，但是要拿回来，可就不一定那么容易了。 以前看到帖子里有人就是下了意向金后价格房东最后不接受，控诉中介一直托着不还意向金，后来19楼叶律师给出的建议是：1、你交的只是意向金，在房东没有在意向书上签字，那么意向书就没有生效，自然就不存在“转定”了。2、一般中介会和你约定一个“意向委托期间”（常见为：3-7天），在这个期间内中介只要能取得房东签字即视为意向达成，所以在意向委托期间中介公司不会把意向金还给你。3、如果过了“意向委托期间”，中介必须无条件将意向金归还给你，中介所谓的“没有现金”完全是扯蛋！因为这个钱是“专用”的，中介不能挪作他用，如果他说没现金了，就算他没有现金，他也应该给你现金支票……那么中介一定搞鬼了，据此可以直接解除委托，不用受“意向委托期间”约束，因为此时中介已经完全违反了“勤勉职责”。试想，如果这时候房东同意签字，要求中介支付5万定金，中介难道用“没有现金”来回答？所以，遇到这样的中介，我劝你果断解除委托！ 4、到房管局投诉，挪用资金的事情，房管局会封他们端口的……
所以说，千万不能连房东和三证都没见到，就下这种所谓的意向金。
2: 这个环节也必须谈好相应的费用:中介费，税费，评估费。
谈好房价之后，这个时候就一定要谈这些费用。一般中介公司门店都会悬挂中介费标准，这就是明码标价，是一种默认告知行为，从法律角度来说中介已经尽到告知义务，你不还价就代表你认可并接受这个价格。所以，签定金合同之前，就应该谈好中介费评估费。如果这时候不谈，你签订了合同之后，中介费就没得打折了，几乎就是按法律允许的最高上限算的，就是3个点，你也必须得买，懂吧？
再来说说别人被骗的套路吧：以前有人上过当，是这样的。签合同的时候，也问了中介费能不能打折，中介明确告诉他可以打折的，你先签下这个协议吧，中介费到时候可以谈的，傻傻的签下后，最后中介费只给他打了98折。哪怕他只给你优惠1块钱，你也必须得按他们要求的付费，懂了吧？
已经很多人在这个环节没把中介费评估费写进合同，最后被坑了。
中介费：很多人都知道是3个点，但是官方规定的正常标准，相信很多人都不知道。
官方规定了一个正常标准，允许中介公司自主上浮20%，上浮20%后才是3个点，也就是说3个点，是官方正常收费上浮后的标准，已经是法律允许的最高上限，再高就违法。所以，中介公司都是按上限报价。实际收费原则是：不能超上限，但是可以无下限。 大概100万的房子给18000就够了，200万以及以上的，25000就足够了。
额外补充，如果是你自己找的房子：
①一次性付款的话，根本就不需要通过中介，也就不需要支付任何中介费，可以直接和房东去市民中心过户。房管局窗口电脑上直接打印购房合同，打印好大家签字就可以。一般当天所有的手续都能办好，证书也到手，水电什么的也全部过户好。
买家准备好身份证结婚证户口本3个就可以啊。个人住房情况，可以到市民中心机器上直接打印。
可以先验房，结清相关物业费和先查户口，再去市民中心过户，出了证书，再直接把钱打到房东卡里。 如果房东不放心，也可以做个银行做个资金托管，类似支付宝担保的功能。
②如果是按揭的话，那就叫自配对，找家小中介代办手续，最少6000就有人做。
评估费：杭州评估标准收费是100万以内0.42%，100-500万之间的部分0.3%，500-2000万之间的部分0.12%，2000-5000万之间的部分0.06%，5000万以上的部分0.012%，这个也是法律允许的最高上限。 也是可以打折的。
这个是由评估公司做的，也是中介公司帮你委托他们合作的评估公司去做，所以收费都很高，如果中介公司开价1500左右就在中介公司做掉好了，免得麻烦。如果他们要价很高，可以自己外面找，一般1000就可以了，最少的我见过500元，和房价没什么关系，可以在购房俱乐部搜评估费或者自己发个帖求评估公司电话，就OK了。
签定金合同的时候，就一定要说明，评估我自己到外面去找。
已经有很多人在这个环节中招了，开始没提出，后来中介公司帮他做了评估，多花了七八千的冤枉钱。
额外补充：一次性付款和纯公积金贷款，是不需要评估的。只有商业贷款或者组合贷款，才需要评估计。
税费：这个都是交给政府的，也没有打折，最怕的就是会漏算，比如房改房有时中介漏算土地出让金，以前也有买家投诉过，开始中介给的税费清单上没有写，后来多出6000多土地出让金，因为合同里有写税费全部由买家承担，所以，最后也必须得付。
谈好全部税费之后，让中介重新列个清单，最后一定要中介在这个清单上面盖章。
意向协议上关于税费的约定地方写上，客户承担的税费为XXX元，如有增加由房东承担。
3: 签订合同，是夫妻双方共同财产的话，是需要夫妻2人同时在场签字，才合法有效。
还有一点就是要约定20天之内签订正式购房合同，贷款审批通过后20天之内办理过户手续，我发现有很多合同里，对于过户时间约定是空白的，所以，就有人无限的拖延过户时间。
还有一点，就是有的人由征信不好，或者流水不达标等原因导致最终贷款没批下来，最后赔钱。为了避免这点，一定要在协议里写上，如果买家由于各种原因贷款审批未通过，3方协议自动解除，互不追责。
4.户口，这个也非常重要。尤其是对于小孩读书买学区房的，在意向协议里就应该约定好，清空该房屋内所有户口，看清楚，是所有户口，包括现任房东和所有前任房东的。 有些炒房者可能不会关注这点，最后事情将变的特别麻烦。
总结一下: 意向合同千万别单方签，意向金金千万别下，看房满意后，直接叫中介约房东带3证和身份证原件来谈，谈好房价和中介费评估费，当场3方共同签字，直接下定金。
如果中介一定不同意，那就直接对他说再见。
你要知道，中介一般一个月就一两单，甚至一单都做不到的都很多，好不容易上门的一单生意，他不可能不退步，所以你要显得强硬一点对中介说：房子3证都没看到，谁知道是真是假啊，反正我和房东也不私下留电话，不让见房东就算了，我别家再去看看吧。并假装起身走人，这个时候绝对会同意的，懂了吧。
总之：在你签订第一份协议之前，你必须确定以上信息（房屋产权人，产权情况，详细建造年代，个人征信记录，贷款政策，）自己都经过自己核实过。
