其实中国绝大多数房子不具长远保值增值作用贬值还差不多_拉风北约

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不动产：个性排屋

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#1

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发表于 2008-9-13 21:17 资料个人空间短消息加为好友

其实中国绝大多数房子不具长远保值增值作用贬值还差不多

都说发生危机固定资产是最保值的，前几天新闻频道的秋之看到一篇不同的观点的文章，推荐给了大家：　一年之后，中国最不值钱的就是房子！
　　　　　　
　　　　房价不是由政府决定的，至少不全是。进入中国的热钱达到万亿规模。现在他们赚得了好几倍的利润，只等美元进入加息周期就慢慢撤出中国了。
　　　　一旦大潮退去，留在沙滩上的中国投机者们就会渴死，晒死。政府会救市吗？可怜的开发商，投机商们你们搞清楚，国家如果救市，中国就会大乱。
　　　　
　　　　为什么呢，救市怎么救？热钱撤走的时候人民币大量涌入市场，中国就必须加息将这些人民币收到银行系统，否则物价飞涨（看看越南的现状），越南可是加息百分之十几的哟。加息百分之十几对有房产的人来说是多么承重的负担啊。
　　　　
　　　　所以有房的会拼命抛售，没房的谁接谁套。这就是为什么越南加息百分之十几越南的房子还是一样的跌，物价一样的涨（通胀百分之二十）。想想如果不加息，大量货币在市场追逐过少的生活物品，物质还不涨到天上去啊。
　　　　
　　　　这样一来，中国可不比越南，后果会更严重。因为热钱是慢慢撤出的，为了收紧流动性，中国的高利息，货币紧缩政策也将至少持续两到三年。
　　　　
　　　　所以开房商和地产投机商将死得很难看。不是一般的难看！这是有很多先例的，十年前的亚洲金融危机，热钱撤走之后，多少香港的名星大款破产。
　　　　　　　
　　　　其实中国绝大多数房子不具长远保值增值作用贬值还差不多
　　　　　　　　　　
　　　　1 在中国所有土地都是国有不具备不动产一个重要特征：稀缺的个人私有资源　
　　　　　　　　　　
　　　　2 当前中国绝大部分居民住宅楼设计使用寿命50年（我一搞建筑设计的朋友透露其实到不了）这个可以从如今大规模拆迁20，30年前的房子可以看出王石也承认目前中国的商品房质量和国外比差很多去巴黎伦敦看看，上百年的房子到处都是，在中国你能指望商品房活到50年吗？按目前的情况绝大多数房子最迟会在40年左右拆（如果以后没有旧城改造提前拆的幸运的话）
　　　　　　　　　　
　　　　3 住宅物权国土使用权一般70年其后可再申请延长30年 100年后无论如何都中断在这片到期土地上你将什么都没有
　　　　　　　　　　
　　　　4 物权对当前绝大多数住宅的老百姓来说没太大意义因为你们绝大多数的房子在未到50年的时候可能都变成危房了没了房子那个国土使用权还有用吗？到时你得重新另外买房。
　　　　　　　　　　
　　　　5 赔偿有人看到现在有些拆迁赔偿还可以，别忘记那是在过去法律不全产权不明晰的特殊情况下！如今的居民商品房国土使用70年 40，50年后你的使用权只剩20多年要扣除很多何况还有住户摊派
　　　　　　　　　　
　　　　举例：如今你买100平米的房子国土使用面积一般不到20平米!
　　　　　　　　　　
　　　　也就是说以后的赔偿只会按这不到20平米扣除50年来计算！你想想你能得到多少赔偿！？
　　　　　　　　　　
　　　　6 中国20年后城市化进程基本结束地产规模空间很小发展方式会有很大制约和更高要求人口红利消失到时房子会有很多闲置并且会影响赔偿
　　　　　　　　　　
　　　　新闻频道编辑六夜：我们国家的房子是投资价值低、投机意义多。认为中国房产可以长久投资增值，我敢说长远来看房产还不如如今不死不活的股票来的长久。当然你炒房的例外。至于中国的普通老百姓刚需，很抱歉，你如果愿意接棒，那自己几十年的劳作主要就是为了这30年有个心理上的栖身处。
　　　　
　　　　过后，你就得重复。房价不断的涨，你就得用大半生努力仅仅换一个心理上的栖身而已，过后你几乎又是回到原点而已。道理很简单。不掠夺金字塔下的老百姓，掠夺谁呢？
　　　　　　
　　　　房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是"烫手的山芋"。
　　　　
　　　　一位香港人，1996年买楼54平米 * 每平米8.333万 = 450万港币。当时所有香港人都认为香港人多地少，又是国际金融中心之一，房价绝对不会降。
　　　　
　　　　1997年金融危机爆发，房价一路下滑，在2003年非典时，这套房跌至150万。2008年2月涨到300万了。12年里不包括利息，净亏损150万。
　　　　　　　　
　　　　因为投资别的每年有10％收获，所以2007 年买新房90平米时，首付、装修、家具家电花65万 * 1.1 * 1.1 *1.1 ......（10次方）= 65万 * 2.594 = 十年里付出资金成本为169万。按揭65万 + 65万 * 每年付息0.07 * 10年 = 按揭成本为110万。
　　　　
　　　　169 + 110 = 为了这套房十年里总共付出资金成本279万元。如果十年里租房，3万 + 3.2万 + 3.4万 + 3.6万 + 3. 8万 + 4万 + 4.2万 + 4.4万 + 4.6万 + 4.8万 = 合计租金39万。
　　　　
　　　　十年里为了一句"我有房"三个字就破费了一二百万元。说明：在高位买房，付出了难以想象的很高的代价。
　　　　　　　　
　　　　十年里总共付出资金成本279万元 / 90平米 = 到最后每平米实际花了3.1万元 / 十年后房子0.8成新 = 十年后该地段新房价格要涨到每平米3.9万，你才保本。说明：买入已高估的房子保值不了。
　　　　　　　　　
　　　　新房频道编辑乐乐：通货膨胀下，长期持有现金肯定不是好的选择，但是，谁又能证明中国在实施一段时间的紧缩政策后，不会重新步入通货紧缩的通道？关于买房保值一说，要辩证的看，房子在一段时间内可能是保值的，但作为消耗品，从长时间看，保值一说不能成立，难道你会买30 年前摇摇欲坠、管道破损、墙皮掉落的破房子？即使这房子标价实现了所谓的保值，但也是有价无市而已。
　　　　
　　　　另外，从房子的地段来看，现在所谓的黄金地段不一定能保证将来也是黄金地段，这得看城市的发展和规划。从社会的发展来看，单纯期盼某种消耗性商品，来完成保值的巨大任务，有点勉为其难，手中的货币，必须随着社会、经济的发展，不断寻找到投资的热点，才能达到所谓的保值。