提前还房贷？

　眼下，“提前还房贷”成了社交平台上的热词。最近，考研名师张雪峰吐槽房贷利率高、接力贷、连心贷等多个热搜，又将房贷话题推到了舆论中心。

近年来，从小部分人试探性提前还房贷，到很多人预约提前还房贷抢不到名额，这似乎已经成了一股风潮。 斑斑发现，大部分人提前还房贷的理由是，房贷利率高达5%左右，早期所还的房贷中，利息几乎占到了2/3，而放在手里的闲钱，理财收益只有2%-3%，甚至还有亏本的风险。一来一回，还了房贷省下的利息，比理财强多了。 算完账的年轻人，开始拼命攒钱、凑钱还房贷。有人通过消费降级，带领全家人攒钱凑够50万提前还房贷，月供减了一半多；有人提前还款20万元，就省下了30万利息；也有人只是小部分还贷，不降低生活质量，也减轻了房贷压力。

等额本息VS等额本金，怎么选？

等额本息、等额本金，二者一字之差，究竟有何区别？选择等额本金还款就可以节省利息吗？

首先我们要分清楚二者的概念。

等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减；

等额本金还款法，又称利随本清、等本不等息还款法，贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

假设在银行贷款200万，贷款年限25年，按基准利率4.30%计算，若采取等额本息的还款方式，需支付利息126.72万，月供10819元；若采取等额本金的还款方式，则需支付利息107.86万，首月月供13834元。算下来，选择等额本金可少还利息18.86万。

等额本金还款法相对等额本息还款法而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。等额本金比较适合前期还款能力比较强的人，或者是即将要退休，赚钱能力会不断减弱的人。

选择等额本息的话，前期偿还本金少，剩余的未还本金更多，利息也就高了些。这种方式比较适合每个月持续稳定现金流、且前期支出压力比较大的家庭。

等额本金、等额本息两种还款方式，总的利息不会差的太多，但如果要选择提前还贷，可能等额本金这种还款方式相对划算一点。

咱们衡量还贷的关键是看理财收益率是否高于借款利率。

对于利率和收益率的比较，可以借助「内部收益率法」，如果收益比成本高，那么这笔买卖就划算；如果收益比成本低，不妨看看其他机会。

在乎利息的小伙伴，可以在借款时选择等额本金、或是还贷时考虑缩短年限的方式，多还本金节省费用。

有没有足够的资金是第一考量的因素。盲目跟风的扎堆去提前还贷当然不可取，或者有的人通过违规套取消费贷或经营贷来还款，同样风险很大，不管是投资还是借钱，除了资金的实际成本，我们还要留意期限匹配度、合法性等问题。

也有些人问，准备用于提前还贷的资金，如果用于其它用途，如投资，能否产生比房贷利率更高的收益率？

比较方便容易计算的收益率应该是银行大额存单、稳健的高端理财等产品的收益率，这些才是广大的提前还贷人群最易理解，也是最容易接受的理财产品，如果通过这些最普遍理财取得收益率能够覆盖房贷利率，当然应该选择将这些钱用于投资，而非提前还贷。反之亦然。

说到底，要不要提前还房贷是一件因人而异的事情。需要提醒的是，如果提前还，一定要充分考虑自己未来几年的置业需求、生活、工作情况，留足现金流，谨慎做决策。