两天后，杭州土拍市场的“天王山之战”，一触即发。
这是场事先张扬的争夺战，主角来自市中心文晖板块的“三芒星”地块。
近一年来，这已是文晖板块出让的第三宗涉宅用地。前两宗于去年4、5月份出让，先后被中海（现中海望庐）、嘉里拿下。
“三芒星”地块自亮相之日起便万众瞩目，与其高昂的地价不无关系。
起拍价超88亿，最高限价近115亿。
光是起拍价，已创下2020年杭州单宗涉宅地块新高。甚至比今年5月，龙湖高价拿下的滨康综合体地块，还要贵16亿。
照目前情况来看，破百亿可能性极大。
据悉，已有20家房企意向拿地报名，几乎囊括头部房企。其中，不乏滨江、绿城、龙湖和融创等熟面孔。据说去规划局调资料的房企太多，工作人员都晕了，直问：你们怎么又来了？
一旦成功拍至封顶，总价将超过恒隆百井坊地块（107.3亿），晋级为杭州史上第三贵地块。
仅次于去年8月7日，香港新鸿基联合平安拿下的江河汇综合体（132.6亿），以及2016年5月，信达拿下的杭州壹号院（123.18亿）。
开拍前4天（27日），已有一轮出价。可想而知31号正式开拍当天，竞争将有多激烈。
先来看下，文晖“三芒星”地块的相关规划指标：
根据出让要求，“三芒星”地块需配建不少于29583㎡的公租房；建筑高度不大于80米；建筑风格、色彩、立面涉及应与工业遗产风貌相协调。
就规划条件而言，属于文晖板块在售、待售地块中，容积率最高、限制条件最少、住宅配比最高的一宗地。
中海望庐，整体容积率2.5，商业商务建筑体量占比50%；嘉里文晖地块，容积率最高2.34，且业态更为复杂，除了住宅外，还有商业、商务、商服、社会停车场等要求。
正因如此，“三芒星”地块起拍楼面价与封顶楼面价，达到了29534元/㎡、38376元/㎡。相比望庐、嘉里文晖地块，要高出不少。
“三芒星”地块名的由来，与地块形状不无关系。
这宗地西南至绍兴路、东南至杭锅地块、北至王马路。它并不是一宗完整的涉宅用地，而是呈V字型，被东西向的长岳街、与南北向的规划蝶飞路，切分成三小块。
地块因靠近主干道绍兴路，外围一圈被围墙围着。内部已平整完毕，只有零星树木林立着。
长岳街道路已建成，直通三里塘路。从地图上也能看出，未来沿着长岳街向东不到500米，就是已开通的地铁5号线杭氧站，以及未来的嘉里文晖综合体。
市中心+地铁+综合体+百亩宅地，四大特色齐聚一宗宅地，别说开发商了，就是普通购房者也十分期待。
地块内部已平整完毕（上图）、沿着长岳街可直达地铁5号线杭氧站（下图）
只是，长岳街目前尚未通车，日常只有工程车进去，负责给区域内的安置房项目运送建筑材料，且有安保公司负责日常管理。
但这并不影响文晖宝地的热度。据守长岳街的保安告诉我，绿城、佳兆业、中海、中骏、建发等房企，先后都来看过地。“要88亿呢，是块好地。”
的确，文晖地块南面，是杭州人所熟悉的和平广场，有世纪联华、张生记，每年和平会展中心还会举办各式不同的展销会、展览。
它的东面，隔着条绍兴路是杭州经典商品房之一的现代雅苑、现代景苑等小区，以及浙江工业大学，生活配套成熟。
再加上文晖这一片，多年前已启动拆迁，腾出了不少空地。集中式开发，更有助于提升区域城市面貌，反过来，有助于楼市开发。
“三芒星”地块挂牌后，文晖板块限价就此锚定：精装51700元/㎡。
眼下，文晖板块在售商住地仅中海望庐，高层精装均价48200元/㎡、洋房均价54800元/㎡。
三芒星地块的限价，介于望庐的高层与洋房之间。
望庐规划有4幢7-8层洋房、1幢高层及3幢办公楼。上个月初刚首开1幢高层及1幢高层，108套房源，876户登记，中签率12.33%。
就中签率而言，并不高，可见回归市中心居住的需求并不少。
当然，这里距武林广场才3公里左右，20年前就已是公认的杭州市中心，没这个中签率才叫人大跌眼镜。
周边熙华府刚交付不久，产证大多未办出，目前尚未有成交价可参考；新都会1958，虽然二手市场成交量不大，但从周边中介除了解到，实际成交价约5万—5万5，还有过一套6万的成交。
新都会1958，125㎡也只有三房两卫、139㎡四房两卫，与时下户型面积段差不多。望庐117㎡同样能做三房两卫，只是空间尺度略有不同。
基于此，哪怕按最新的51700元/㎡的限价，一二手房价依然有倒挂。
这样气势宏大的“准百亿地王”，很难不让人想到信达中心，可以说正是它吹响了奥体晋阶豪宅区的号角。那么多年不振的武林，能否借“三芒星”重启？
从限价看，“三芒星”最高5万6左右的单价，似乎“承认”了武林低南星、望江一头；从形态看，地铁和商业复合度一般。
双限之下，房企都丧失了“品质创造溢价”的动力，下城的学区又让人绝望。所以，“三芒星”为房企赚钱占位没问题，要让武林重新站上城市之巅，还是奢望。
相比6月，7月杭州城的土拍冷清不少。算上月末，整个7月一共只出让了8宗涉宅用地。
不过，由于文晖宅地登场，7月的土地出让金并不少。
除了文晖宝地外，7月31日主城区还有两宗涉宅地块待拍，两宗地块起拍价共27亿。
一宗位于城东新城（杭政储出【2020】49号地块）。虽说是城东新城，可地块位置并不在主流的城东新城核心区内。而是在火车东南南面，原来的皋塘社区。
距离城东新城在售的新盘，最近还有1.5公里。反倒是近期卖得火热的都会森林，距离地块最近，直线约800米。
49号地块区位图
新塘路跨过艮山西路后向北，整一片城中村大多已拆除，腾出了不少土地。除了这一宗宅地外，未来想必还会有其他新地块出让。
49号地块的一大优势是：距离地铁4号线新塘路站，直线不到500米。限价与城东新城一致，均为46500元/㎡。
这一价格，若与城东新城相比，并没有明显优势；但若依傍江河汇，优势十分明显。从此前都会森林去化情况来看，46500元/㎡的限价，对拿地房企而言，还是有吸引力的。
另一宗在龙坞（杭政储出【2020】50号地块），就在绿城龙坞宅地北面、中泰龙坞宅地南面。
出让面积仅22272㎡，容积率1.2，是近几个月龙坞出让的体量最小的一宗涉宅用地。
至于其他各项要求，与区域内宅地一样，均需配建公租房；不得设置别墅、联排类建筑，不得设置独立院落、花园或绿地；建筑檐口高度不超过15米、屋脊高度（最高点）不超过18米。
从前两次拍地结果来看，绿城如若不继续参与，那么结果很可能低溢价成交。毕竟，龙坞地块的限制条件，确实不少。
来源：层楼