01
最近听说了一件事。
有个初中同学，在西湖区有一套老破小学区房。孩子早就念完书了，但一直放在手里没卖。
去年3月，恰逢杭州二手房最火爆之时，他把房子挂了出去，当时的总价差不多420万出头。有一个客户出价，但距离预期还差一点，最终没有成交。
之后，杭州二手房便陷入了持续至今的调整。最近，小区内一套和他楼层、面积、装修都相仿的房子卖掉了，总价是290万。
也就是说，在不到一年时间里，这位初中同学的学区房，跌掉了近30%。
聚会时大家聊起这件事，有人为他惋惜，有人笑他因小失大，也有人给他打气，说一定还会涨回来的。
我劝他，虽然已经跌了那么多，但如果能卖，最好还是尽快卖掉。
02
我帮他分析了一下。
首先，没在420万这个价格出手不能完全怪他。虽然去年3月杭州二手房成交量突破万套，但事实上这个黄金窗口期是非常短的。
这就好比一只股票，交易时期每天都有高位。但你想卖在最高点，几乎是不可能的。
其次，这套学区房的基本面实在太差了。不仅建造年份是上世纪70年代，而且还是走破的。
这样的房子，市道好时，鸡犬升天，能跟着行情上。一旦冷下来，冰冻速度也超过想象。
因为它惟一的价值只有学区。表面看，它的对口小学和初中都不错，但又都不是最拔尖的那批，本来就有很大的被取代性。
再碰上学区房整体大环境趋冷，分分钟被市场抛弃。
虽然我一直说，在政策的暖风频吹下，今年杭州楼市会有小阳春。但他家的房子未必能雨露均沾。
03
最重要的，是这个过程大概率不可逆了。
撇开分配生制度的影响，大家买学区房的终极目的，是孩子能进一个好初中，考上一所好高中。因此，中考成绩是学区房的“最终试金石”。
2018年前，很多学校会公布中考成绩，前三所录取了多少，重高录取率又是多少。
最近几年，这些数据主要通过家长们从各类渠道收集的信息，口口相传或拉横幅“公示”，再被各教育或地产公号全城传播。
但接下来，学校不准公布成绩了，公号也不让传播了。
那继续拉横幅呢？理论上，这个小区可以拉横幅说被杭二中录取了3个，边上的小区就可以说考上了4个。至于事实到底是怎么样，没人说得清。
这么一来，今后买学区房更像是在“开盲盒”。
每个人下单时都信心满满。等到开时，运气好还能开出一个爆款；运气差一点，就只能感叹老天弄人了。为这点小概率，全家委屈在老破小好几年，值吗？
此外，这两年随着城市骨架拉伸、新兴豪宅区的崛起，杭州正在进行一场“精英阶层”的大迁徙。
城西的涌向未来科技城，城东人民瞄准钱新二期，而几乎整座城市里的“old money”，都看上了奥体、亚运村……
好生源加速从老城区流出，加上各种名校分校在“宇宙中心”纷纷挂牌，伴随着这场迁徙，所谓的好学校，好学区，在5年后必然迎来一轮洗牌。
到那时，就算杭州人仍然疯狂追捧学区房，大概率也早就另有新欢了。
04
当然，任何时候任何国家，优质的教育资源永远会供不应求。
今后杭州高质量的学校，对应的学区房仍然会有溢价，但这个溢价可能只会控制在20-30%的幅度，再高，就是智商税了（不如拼分配生）。
看看文鼎苑，小户型从巅峰12万8成交价，跌到如今7万多挂价遍地走；东方郡一套房源也刚以5万5甩货。基本都降至接近周边同时代非学区房的水平，溢价只剩1万左右。
而且文鼎苑和东方郡居住环境不错，起码电梯花园地下车库“3件套”齐全。
而有些老破小，隔壁普通学区只值4万，它靠名校之前能卖9万，相当于5万是学位价值。
现在学位大幅减值，那么将来房价跌掉一半都不奇怪。
前几年“老破小学区房”更多像一个金融产品，可以炒，可以做庄，自己孩子读完书还能再加几十上百万卖出去赚钱，居住功能可有可无。
但现在学区房信仰式微后，一直涨的预期没了，金融属性也没了，“老破小“的居住现实只剩一地狼藉。
不要被北京上海“老破小”的坚挺迷惑了，这种现象只有在存量为主的楼市才成立。
而杭州恰恰是新房供应最充足的城市，每年都能卖出十几万套新房，每年还要交付十几万套房子。这城市的人无比喜新厌旧。
05
“那还有没有机会？”同学着急地问。
“可能还有一个。或许也是最后一个了。”
相关数据显示，最近20年内，杭州的出生率高峰出现在2017年。那一年，杭州的人口出生率达到了12.5‰。
一年的出生总人口，超过了10万。
按正常状态推演，这些孩子，大部分将在2024年读小学。也就是说，2024年，杭州会迎来一波入学高峰。
这样的情况已经有了预演。2020年，杭州许多幼儿园招生爆表，一位难求。
因为，这正好是这批“峰值孩子”（2016年9月—2017年9月出生）进幼儿园的时间。
根据这两年杭州小学的招生情况，热门学校提前两年落户是常态。换句话说，2022、2023两年，杭州的“老破小学区房”很有可能迎来最后一个窗口期。
毕竟现在价格较去年合理多了，名校光环还未完全消散，就算不考虑增值，只是给孩子读个书，对临时抱佛脚的家长也是值的。
未来，那些叠加了新房、地铁或者购物中心的学区房，还可以在市场上有一席竞争之地；
但像我同学那种又破又小、上厕所还要去走廊对面的房子，错过了这个窗口期，或许真的要在手里放一辈子了。
听到这里，他起身去给中介打电话了。
来源：层楼