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申花次新房价格可怕
不如找找“替代品”
这两天，我的朋友圈都被沁园交付的消息刷屏了。
绿城，“黑金刚”外立面，阔绰的小区大门，景观大草坪，会所泳池......确认过眼神，是一个很有个性的品质盘。
过去一年，申花的每一次新房交付，似乎总有刷新价格的冲动。现在，沁园的交付，又一群人在蠢蠢欲动。
不过，“千万级接盘侠”毕竟有限，二手房价格一旦到了一个离谱的程度，普通自住购房者就不得不望而退却了。 据数据显示，融创宜和园今年1月网签过一套单价87533元/㎡；还有锦绣之城，今年2月成交了一套159㎡，均价83249元/㎡。 看到这个价格，是不是已经吓了一跳？
不过，这都是三四个月前的数据，两个盘近30天都是零成交。硬要高位去接，未必不会站岗。尤其若是资金有限，找找同板块“替代品”更安全。
申花老一批二手房有很多，比如保利香槟国际、锦绣申华坊、莱德·绅华府、上尚庭、天阳·武林邸、浙旅德信·西宸、碧桂园·西江月、景瑞·悦西台、赛丽绿城·慧园、万家花城、天阳尚景国际等等。 相较于次新房，这些老一批的二手房虽然产品可能会相对落后一些，但同样能享受到申花板块的配套和生活氛围。
所以前几天，我专门跑了一趟申花，挑选了其中5个小区看了一看。刚改和改善的购房者们，可以参考一下。
02万家花城：滨江物业+园区环境好
第一站，中介小哥带我来到了万家花城。 万家花城共分为两期总共28幢，一期15幢，二期13幢，有些楼幢排布不规整。 外立面由玻璃+黄色墙砖组成，粗看还不错。不过，万家花城毕竟有些年份了，细看部分墙体有所脱落。
值得注意的是，万家花城是不允许包阳台的。 滨江房产，也是滨江物业，门口管理比较严格，进入小区需要登记。 我看的是一期的房子，小区干净整洁，公共部分打造了泳池、水景，绿植茂盛。一层毛坯架空，可供业主喝茶聊天。
整个小区有两梯两户、两梯三户、两梯四户多种梯户比。据中介介绍，大户型楼幢基本采用的是两梯两户和两梯三户。 由于小区毛坯交付，每一套房源的装修情况和房间布局都有不同。
第一套看的是133㎡，18楼边套，报价880万，满五唯一，只需支付契税。
这是小区目前性价比最高的挂牌房源之一。按中介小哥介绍，这套房源几乎没有还价空间了。 房源三房两卫，两房朝南，厨房、次卧、客厅都带阳台，最小一个房间空间尺度也不错，在10㎡以上。略可惜的是，有一个暗卫。
第二套是119㎡边套，两梯四户，次顶楼，挂牌价818万，满五唯一。这种户型挂牌量比较少，因此价格也相对高一些。 三房两卫，两房朝南，两个卫生间全明，次卧和客厅、餐厅带阳台。朝北卧室稍微小一点，但整体空间尺度舒适。
第三套还是约133㎡的边套，不过这套房子空间利用率更高，挂牌价910万。 房源位于7楼，两梯三户，拥有独立的入户空间。三房两卫，两房朝南，有3个阳台，主卧还多出一个半圆的空间。
另外，万家花城的车位大概40万一个。 手边找房数据显示，小区目前总共有35套房源在售，网签均价56445元/㎡。从最近一个月来看，小区网签单价基本都在6万元/㎡以上，最高一套达69793元/㎡，最低一套为56016元/㎡。
03慧园：精装交付，外立面+园区漂亮
第二站，赛丽绿城·慧园。 我太喜欢慧园的外立面了，浅色石材干挂+深蓝色玻璃，确实漂亮。 虽然是2014年交付的小区，但无论是外立面还是园区，整体保持得都比较新。
绿城物业，在行业内评价数一数二。小区内完全人车分流。 慧园总共只有6幢高层，虽然体量不大，但园区规划很精致、丰富。整体风格偏欧式，设计有室外游泳池、儿童游玩区等，绿化程度很高，道路干净整洁。
值得一提的是，小区道路曲曲折折，尽可能扩大了业主的活动面积。
单元大堂也做的很气派，水晶吊灯和舒适的层高赚足了我的好感。
相对来说，慧园的户型就一般了。 我看的第一套位于顶楼，建筑面积约88㎡，一梯两户，报价660万。满五唯一，买家只需要支付契税。 88㎡只做了三房一卫，两房朝南，有两个小阳台。值得肯定的一点是，卧室有大落地窗，感观很舒适。但客厅位于三个房间的中间位置，采光一般。
开发商精装交付，地暖、中央空调都有，厨房电器和卫浴也都用的高端品牌。 第二套位于中楼层，约148㎡边套，报价1200万。三房两卫，客厅很大，还有一个长阳台，朝北卧室空间尺度一般。
价格方面，这个小区也是我当日看得比较高的一个。 手边买房数据显示，慧园只挂牌了6套房源，成交均价63306元/㎡。就在5月，慧园还成交了一套148㎡房源，单价高达72211元/㎡。
04悦西台：户型是亮点，适合刚改家庭
紧接着，我们来到了景瑞悦西台。 浅黄色真石漆外立面，看着较为普通。小区2018年交付，因此外立面脱落等情况暂时还没看到。不过，小区已经有业主包好了阳台。
龙湖物业，小区的管理和卫生是没话说的。 小区不大，总有只有3幢高层，沿马路，另外全都是洋房。由于是高低配设计，高层部分公共空间被挤压了一部分。小区大门前有水池景观，园区内景观配套比较简单。
三幢高层全部是两梯四户，一楼没有架空层，入户大堂没有做特别高大上的设计，层高也比较矮。 高层房源全部设计了89㎡，适合刚需和刚改家庭。户型是个亮点，得房率很高。 我看到的第一套房子是22楼中间套，挂牌价678万。
全明户型，三房两卫，三开间朝南，主卧超级大，客厅和次卧相连一个双阳台，采光非常好。 开发商精装，业主当时还买了加装包，室内配置了中央空调、墙纸、玄关柜、厨房三件套、玄关柜等。
第二套房源，也是中间套，户型与之前一套基本一致，中楼层，挂牌价630万。装修比第一套稍微简单一些。 景瑞悦西台目前车位大概30-35万一个。 手边找房数据显示，小区成交量并不高。从3月到现在，只成交了2套：一套总价500万，单价55941元/㎡；另一套总价450万，单价50465元/㎡。
05尚景国际：户型得房率高+享河景
随后，我们又来到了天阳尚景国际。 区别于其他小区，尚景国际的景观资源相对丰富，沿河布局，部分房源享一线河景。 尚景国际由7幢高层和1栋商业组成，整体排布比较紧凑。好在，楼幢错落排布，增加了采光面积。
外立面采用的是黄色真石漆，基本还没发现脱落的情况。
小区也做了人车分流，路面干净整洁。园区景观设计比较简单，以绿植为主，搭配小亭子、儿童滑滑梯等。
梯户比为两梯四户。2017年毛坯交付，有部分房源已经满5年。天阳是做户型的专家，尚景国际的户型得房率还不错。 第一套房源，建筑面积约93㎡夹边套，报价730万，满五唯一，只需另外支付契税。
房东非常诚心，还价15万不成问题。 93㎡设计了三房两卫，两房朝南，每个房间都比较宽敞。唯一不足的是，由于房源位于4楼，采光受到一定影响。 室内贴了墙纸，有中央空调、玄关柜、阳台柜等，客厅用的是地砖，卧室用的是地板，整体装修相对简洁。
第二套位于中楼层，约127㎡，报价1060万。四房两卫一储藏室，两房朝南。看得出来，装修也花了一些心思。 手边买房数据显示，尚景国际签约均价64391元/㎡。从3月到现在，尚景国际成交了3套，最高单价为74860元/㎡，是一套90㎡房源。
06西江月：园林景观好+精装交付
最后一站是碧桂园·西江月。 外立面颜色上，西江月和天阳尚景国际有些类似。一二层采用的是石材干挂，三层以上用的都是米黄色真石漆。 碧桂园自己的物业，也比较负责。
进小区看房之前，中介小哥需要先去物业那里申请。 小区不大，规划了7幢高层，高低搭配，采光还可以。 麻雀虽小，五脏俱全。园区景观有设计感，有“小桥流水”之感。一层架空，有简单的娱乐配套设施。
两梯两户，入户大厅虽然不大，但比较高，而且有大型的吊灯增加美观性。 这个小区我只看了一套房，约130㎡，报价870万。
据中介小哥透露，应该还有5-10万可以谈。 这套房源是经典的四叶草户型，四房两卫，四个房间位于四个角，私密性较好。全明户型，三开间朝南，客厅带阳台，主卧带衣帽间。 开发商精装修，有地暖、中央空调，衣帽间的衣柜已经做好，厨房是灶台、油烟机、消毒柜三件套，全屋墙纸，客厅地面采用的是地砖，卧室用的是地板。做工质量一般，墙纸、地砖都已有细小的损坏。
房源位于3楼，采光受到了一些影响。
另外，西江月一个车位大概在35-40万之间。 手边找房数据显示，西江月今年以来只成交了一套：建筑面积约130㎡，总价650万，单价50081元/㎡。
06二手房选房建议
整体来看，这5个小区各有优缺点，大家可以根据不同的需求点选择不同的房源。 从园区品质来说，慧园＞万家花城＞西江月＞景瑞悦西台≈天阳尚景国际。
慧园的外立面和园区打造，最是用心。万家花城园区打造上没话说，但由于交付时间比较久，外立面上略有欠缺。 西江月、景瑞悦西台、天阳尚景国际都用的是真石漆，其中西江月的园区更精致。 从户型角度来说，刚改家庭，只考虑小户型的话，可以选择悦西台、天阳尚景国际；考虑大户型的话，天阳尚景国际＞西江月＞万家花城＞慧园。
如果考虑地铁因素，万家花城＞天阳尚景国际＞西江月≈慧园≈悦西台。 万家花城边上就是萍水街地铁站，天阳尚景国际距离和睦站大概200米，西江月、悦西台、慧园离地铁站都有一小段距离，直线大概在600-800米之间。
如果要选学区，天阳尚景国际＞西江月=慧园=万家花城=悦西台。 天阳尚景国际学区是杭州育才登云小学，对应初中是杭师大文晖实验学校；而西江月、慧园、万家花城、悦西台学区都是大关小学申花校区，对应初中是华东师范大学附属中学。
从投资角度来看，我的排序是：天阳尚景国际＞慧园＞万家花城≈西江月≈悦西台。 天阳尚景国际有学区加持，未来溢价能力更好；慧园靠产品取胜，无论是园区、外立面、物业，都非常硬核。
当然，就目前申花的二手房价来看，短期投资还是不建议了。 有耐心、不急着住的购房者，可以等等新房。目前，申花还有滨融府、天玺二期、春月杭宁府在售，价格比二手房价友好很多。 虽然从之前的中签率来看，这些盘热度必定极高。但，梦想总是要有的，万一实现了呢？