下沙分析：
基本面：
1、GDP：703.6亿，
2、常住人口：40.6万
3、本外币存款余额：暂未查询到数据；
4、企业：外资制造业为主体，开发区已引进40多个国家和地区的810多家外资企业，其中世界500强项目69个，累计利用外资超过70亿美元，当前正围绕新一代信息技术，先进装备制造，电子信息，新能源新材料，现代食品，生物医药加快集聚发展，下沙的传统外企制造业不容小觑；
5、地铁站点分布：1号线7个；
6、配套体系化程度：区域内配套完善，从幼儿园到大学，从商务酒店到五星酒店，从社区医院到三甲医院，从社区超市到龙湖天街，从公共绿地到金沙湖公园，宜居住宜就业，下沙的同学们居住是幸福的；
一、下沙整体特点（金沙湖+下沙沿江）：
1、以金沙湖为区域中心，同时以地铁线、商业综合体为基础形成多个人群聚集中心（金沙湖+龙湖天街；高沙路+印象城+五角广场；文泽路+和达城；文海南路+下沙宝龙；云水+物美+和达东东城）；
高教园西区+东区，次新房少，大部分以05以前的小区为主，带学区单价从2.5到3以上，同时高教园东区次新沿江区域楼盘3万+；
沿江北区域近江楼盘投资客聚集，从16年开始慢慢置换出来；
工业园南区块，下沙路以南，住宅近下沙银泰有个小型居住区，次新以东海柠檬郡为主，但单价不低于3万；
2、新房，土地供应少，16年以后的新产品小区绝迹，近期金沙湖以南地块出让起拍价2.2万，2.6万封顶，不含自持比例，金沙湖区域不缺需求，缺的是产品力够好的好房子；次新刚需、置换可以选择的范围小；
3、价格：已经不低，同等价格小区产品力分化，但同时有市场购买力作支持；
二、板块：
1、金沙湖：北至德胜快速路，南至下沙路，西至乔下路，东至文渊路区域；
区域内：自住以及置换需求为主，金沙大道往北，龙湖滟澜山3期+德信早城+德信中外公寓+湖左岸为主的次新组团，铭和四坊（柳翠、新荷、桂雨、探梅）—经济适用房组团；往南和达御观邸，中沙东岸嘉园；区域内单价不低，自住预算足可选；
2、高教园西：北至德胜快速路，南至6号大街，西至文渊路，东至沪昆高速；
区域内：文泽路和达城为中心，次新只有和达城、精欧荣寓，选择少，单价不低；
3、高教园东：北至德胜快速路，南至6号大街，西至沪昆高速，东至之江东路；
区域内：文海南路宝龙为中心，南面新加坡科技园，部分产业聚集不成熟，北面大学城，东面10年左右沿江次新盘3万+（保利江语海，景冉佳园)；
4、沿江北：此区块为下沙区域次新单价最低区域，人流量密集，刚需上车集中在此区域；
看房观感：房屋容易出租，二房东，自如生存空间较好，云水地铁站+下沙江滨地铁站，附近有三个楼盘可作参考，野风海天城，距离云水地铁站、物美最近，部分高层看江，2.2-2.3万价格区间成交活跃；梦琴海，海天城隔壁小区，和达东东城以北，次新，看江区域多，单价部分房子可做到2万；下沙江滨地铁口，伊萨卡国际城，附近大盘，3个高层区1个别墅区，最低单价2.1；其余楼盘价格均高于此价。云水此区域相比文海南路，下沙江滨生活气息更浓，居住体验好；
三、整体观感：
1、下沙居住区域集中，新房源少，置换可选择空间小，基本都在金沙湖区域；
2、沿江投资客集中区慢慢在被自住需求置换出来，来自上海、温州的投资客解套，表现之一就是沿江的一些次新楼盘，物业在业主的要求下进行更换，更换以后龙湖物业居多，因之前投资客多，物业费缴纳少，小区环境差，现在自住需求增加以后，对于居住环境和物业要求提高，进行更换；
3、下沙在近两年交付的新房基本为0，下沙的同学们苦于无新房久已，新房集中在大学城北，4月金沙湖会挂牌新拍地，让我们拭目以待；
4、买房建议：自住不犹豫，如需细致筛选欢迎找淘屋，投资更要找我们来解决中间的选筹信贷问题；
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