都说人口流失的城市，房价往往不行。
但有个城市，偏偏不按套路来，风骚地走出了自己的路，跌碎一地眼镜。
过去十年，它的常住人口减少了55万，排名在江苏垫底。
但看一看最新数据，它的二手房同比涨幅却高达34.28%！不仅领涨全省，放眼全国也是屈指可数。
盐城，堪称全国楼市最“妖”的城市，涨幅超越合肥、东莞、西安等明星，更是碾压本省省会南京（8.28%）。
不仅涨价凶猛，而且还是量价齐升，可见楼市火热。住宅成交面积也同比涨了33%。
图源：克而瑞地产研究
2020年，住宅成交面积创6年新高，市场进一步供不应求。
盐城，凭啥？
都道江苏是散装大省。
确实，按照地域和经济地位，江苏被分成三块。靠近山东的苏北五市，由于经济发展垫底，而长期处于内部的歧视链底端。
盐城就是一个典型。它各方面数据都不是最能打的，甚至可以说有些拉跨。
55万的人口流失量，不只是“江苏人口流失第一市”。
哪怕放眼整个长三角，盐城也绝对是人口流失最多的城市，可以说是跌落谷底了。
图源：克而瑞地产研究
比起城市人口结构，盐城更是垂垂老矣——60岁的人口占比去到了27.3%，相当于100个人里就有27个老人。
在以“老”著称的江苏，盐城也能排得上第三。
论经济总量，盐城第一季度GDP为1468.98亿元，在省内也只能混个第八，远远赶不上南京和苏锡常。
就算是单论苏北，也有徐州这个老大哥压着。
仔细打量这个城市，难道就没有拔尖的指标了吗？有的，那就是房价。
放眼五年，盐城房价累计涨幅全省第一。
从16年的5466元/㎡上涨至15923元/㎡，盐城楼市单价不吓人，但涨幅多得惊人——高达191.3%，可以说是翻了两倍！
真的是——干啥啥不行，房价涨幅第一名。
历数盐城这五年的房价走势，可以发现，盐城共存在两波明显的上涨行情。
图源：克而瑞地产研究
第一波行情，是2016-2017年，盐城积极响应中央“去库存”号召，大力补贴新房购买。
当时，就连投资房，都明确规定：“对投资房产用于出租的，租赁税收由属地政府按照地方留成财力的50%进行补贴”。
直接给钱，真的是太凶残了。
楼市被强力拉动，迎来一波飞涨。这段时间，来自上海和苏南的投资客络绎不绝，房子成栋成栋买入，房价被哄抬到约8500元/㎡。
土拍中，甚至出现了楼面价高达1.3万元/㎡的地块，一时轰动全城。
2018年，房子供大于求的情况已经持续两年，盐城楼市的需求被严重透支，进入横盘回调阶段，房价一度跌破8000元/㎡。
但是，新的炮弹很快又来了——棚改货币化安置。
《盐城市区棚户区（危旧房、城中村）改造整治三年行动方案》指出，至2020年底，改造住宅总户数约5万户、住宅总面积约570万平方米。
彼时，50-100元就可以买到一个棚改户看房的号，售楼处的中介们都为此争破了头，希望让这些“香饽饽们”进来选盘。就算不买，看看也极好的。
第二波行情，从2019年开始就没停过。这得益于大量棚改利好的爆发。
2019年至今，盐城的棚改货币化还在继续，且每年维持在在10000万㎡左右的水平，稳定地释放出大量需求和热钱。
图源：克而瑞地产研究
此外，盐城可以说是出现了一个罕见的“躺赢”时期，给了中介们源源不断的信心。
先是高铁红利的兑现。
2020年最后一天，盐通高铁（盐城-南通）正式通车。至此，盐城迈入高铁时代，实现了2小时直达上海。
盐通高铁与徐连、徐盐、沪通等相继通车的高铁一起，形成了形成通往上海、北京、南京、杭州、西安、青岛方向的反“K”字形高铁网。
“高铁一响，黄金万两”。彼时，盐城印发了《2020年全市接轨上海融入长三角工作要点》，振臂高呼：
“上海总部、盐城生产”！“上海需要、盐城配套”！“上海成果、盐城转化”！“上海市场、盐城供给”！
一句话：要啥给啥，只求上海能带我起飞。
再接着是城市交通网的铺设。
公开资料显示，盐城内环高架工程由“一环五射”组成，其中“一环四射”为全程高架。盐城内环高架总长54.6公里，总投资86.5亿元。
2019年，盐城三期高架建成开通，四期将建盐丰、盐冈高架。
天时地利有了，接下来就是人和。
相对低廉的房价吸引来的，不只是投资客，还有大量的返乡青年。每到周末从上海和苏南回来的车都会造成交通堵塞。
这就是此地最为独特的地方：没事绝不离开江浙沪。
有人这样总结浙江人的大孝子标准：只要在江浙沪（不含苏北）工作，怎么样都可以算得上一个孝子。
如果总结一个苏北人的孝道标准，不夸张地说，一等大孝子就是在上海、杭州买房结婚；二等大孝子就是在苏南买房结婚。
如果实在能力有限，在本地买房也可以算是“三等孝子”。
在这种观念的指导下，大量在上海、苏南打工的盐城青年都回来本地买房安家。
这股返乡置业潮进一步推动了房价上涨。
“城南不买房，一年又白忙。”以盐城最热的城南板块为例，2019年底开盘的中海万锦公馆均价为1.05万元/㎡，去年年底已经售罄，清盘价飙到1.5万元/㎡，足足涨了4500元/㎡。
不只是热门板块，就连边缘地区都是一房难求。就连河东、城西这些地方，都被周边县级市的购买力层层围困。
2021年第一季度，盐城成交商品住宅10817套，创下了历年高点。
另一头，盐城的住宅库存量却从2020年5月开始连续下跌，截至今年4月底，盐城楼市库存仅为150万㎡，创历史新低。
当然，房价飞涨的另一关键，则是软绵绵的“调控之手”。
苏南调控极为严格，苏州就不说了，南京甚至出台了“连坐制度”，一旦在买房资格上弄虚作假，家庭成员两年内都不能买房。
图源：克而瑞地产研究
如果说苏南的调控是重拳出击，那盐城的调控真的可以说是粉拳轻锤。
小拳拳不停地捶你胸口，就是不痛不痒。
对于买房者个人来说，买房四不限，不限价，不限购，不限贷，也不限售。甚至还有人才补贴：经开区3年以上工龄，且买首套房者，可以享受3%的购房补贴。
当然，样子还是要做一下的。
3月17日，盐城发布了《关于商品房销售价格政策的提醒函》，主要内容就是要求房企们“明码标价，禁止欺诈”。
4月2日，盐城召开市区房地产开发企业集体约谈会。
4月22日，盐城终于出台“商品房备案制”，对房价备案次数和备案面积都做了进一步限制，要求“一房一价”。
同日，盐城也首次提出限地价。
然而，4月23日首次土拍限价，土拍依旧火爆，五地统统破万，溢价率最低都去到了55.96%，最高的城南地块冲到103.64%。
调控效果岂止是不尽人意，简直是“毫发无伤”！
此外，整个盐城的常住人口虽然在衰竭，但是市区人口还在增长，有一定的“内部红利”尚未耗尽。
过去10年，盐城市辖区人口增长7.3%，其中亭湖人口稳定，而盐都的常住人口增长17.5%。
盐都区位于盐城市区西南部、是盐城市区南部新城区的重要组成部分，是盐城未来发展高地之一。也就是上文提到的城南板块。
万绿丛中一点红，也算撑起了整个春天。可见，在盐城买房，买盐都就行了。
不过，我认为，盐城这波行情持续不了太久了，今年年底会见分晓。
一是现在的价格，已经跟苏南形成不了太大的价差，对外出打工的盐城人来说，吸引力在逐渐下降。
对于投资客而言，也失去了性价比。
二是近期土拍成交量极大，还有大量未入市的新盘正跟政府就备案价问题扯皮，在五六月形成了比较大的空档。
接下来这些楼盘将会集中入市，供应跟上了，房价就不至于再往上疯涨。
三是盐城这波疯涨已经引起关注了，更多的调控将会陆续出台。盐城政府在这方面有很多的操作空间，例如限贷、限售等等。
现在手头有些余钱的，也可以在城南置业，现在还能吃上一波涨幅。
不过要做好长期投资的准备，未来盐城会有相当一段的横盘期。
盐城房价突飞猛进的影子，在其余四个苏北城市或多或少都能看到一些。
这种独特的“苏北现象”，集合了得天独厚的地理优势，独特的省城观念，以及陆续兑现的交通红利，更有政府无力的调控，可以说是缺一不可。
“妖风阵阵”的日子，不可能太长久，最后总要归于平凡。
来源：楼市黄大大