学军学区房重回10万房价！
在动辄15万/㎡的天价学区房的信息轰炸下，10万/㎡的房价此刻显得格外小清新。
近来，杭州学区房全线“阴跌”，文鼎苑、华师大等房价涨幅冲在一线的学区房几乎在同时折戟沉沙，即便是曾经的头牌学军中学、文一街、文三街的学区房也挺不住了。
在整顿学区房的无形之手下，学区房应声下跌或许还将愈演愈烈。
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“学军小学本部，面积77方，直降50万，总价780万，单价重回10万！”近日，某品牌中介人员发布了一套杭州顶级学区房的房源信息。
据悉，这套所谓的降价房位于马塍路33号，附近的中介人员表示，这套房子此前的单价约13万/㎡。
但小凤凰查看了我爱我家和链家的官方网站，马塍路33号在外网上的挂牌房源大概有八九套，且在77㎡左右面积段的户型都与这套房源差不多，三房全明户型，两房朝南，户型方正。
从价格上来说，10万/㎡的单价基本是该小区的起步价，除了少数几套单价10万/㎡+的房源，多数的房源挂牌价格都在11万/㎡起，且户型面积也都大同小异。
“单价重回10万”的字眼，不禁令感慨万分。
作为杭州“四小金刚”之一，学军小学在杭州小学圈里是“王炸”级别的存在，似乎只要能够把孩子送进学军，孩子今后的人生就已成功了一半。
曾几何时，网络上关于学军天价学区房的信息也层出不穷，29.3㎡的户型单价超14万元/㎡，最贵学区房16万/㎡、18万/㎡，学军的学区房价格曾不断被刷新。
在杭州学区房市场，面积二三十方的学军学区房动辄15万/㎡的单价已是常态，哪怕传统的50-70㎡的户型可能也是12万/㎡打底了，而房龄较新的崇文公寓、文锦苑的成交总价在千万起步。
“破旧的房子，豪宅的价格”一直是学军小学学区房的真实写照。
学军小学学区房范围东至马塍路24、26、28、29、30、31、32、33、34、35号，南至文三路，西至保俶路，北至文二路。区域内小区房龄普遍偏老，多为80年代的老破房型，居住体验差，但是“学军小学+十三中”的双优高配依然令家长们趋之若鹜，甚至有不少购房者只是为了学区买个房，因居住面积太小、居住环境太差，不少家长还得在周边租个房。
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那么是不是真的如这位中介说的这般学区小学本部的学区房已经开始大范围降价了呢？
“我们这幢楼又挂出了一套跟我差不多户型的房子吗？又多了一个竞争对手。”最近小凤凰在走访顶级学区房时，发现房东们似乎已经潜移默化地发生了变化。
城西文教板块学区房降价几乎成了默认的事实，早前已有不少媒体大肆报道文鼎苑、蓝孔雀等学区房房价暴跌，但不承想这一次的风波早已蔓延至杭州最有话语权的文三街、文一街、学军等头部的名校学区房。
据某知名品牌的中介顾问R女士讲述，学军小学的学区房最便宜的也要10万/㎡+，如果是文三街的学区房10万/㎡+以下的也很少找。
所以在这片杭城最顶级的学区房区域中也是有鄙视链的，学军的学区房房价毫无疑问“傲视群雄”。
“现在这里的学区房降价了吗？”怀着好奇心，小凤凰小心翼翼地打探起这里的学区房。
“现在是降了，你看当时3月份的房子基本600万起的，绝大多数的成交在12万/㎡或者13万/㎡。”从与中介人员Y先生的交谈中，可以感觉到Y先生对这里的学区房行情颇为了解。
说着，Y先生翻了一下过往的成交记录，“你看下宁巷之前这套60.25㎡的户型，成交价763万，单价12.7万/㎡。但是现在来买，基本11万/㎡左右就能成交，如果不介意走破户型的，这里还有一套马塍路34号的，单价才10.5万/㎡，这应该是最低的了，因为房东诚心卖还降了20万。”
“若是想控制总价，二三十方的户型也有，总价500多万，但是单价就高了，一套28㎡的单价17万/㎡，还有一套带院子的18万/㎡。”见小凤凰觉得贵，Y先生又试探性地推介了几套小户型，“对比上半年二三月份已经降价了，你要是3月份来看就没有低于总价600万的房子。”
据Y先生表示，文一街学区的石灰桥新村在今年2、3月份的时候，大面积成交价在8-9万/㎡，而现在7万/㎡也都能成交。
文三街小学学区这个月成交了一套二楼面积约61.61㎡的户型，总价567万，折合单价约9.2万/㎡，而在今年学区房涨价高峰期的时候马塍路13号成交了一套总价620万的房子，单价有10.3万/㎡。
“都是三室一厅的户型，刚刚这个月成交的那套楼层比当时成交的更好，单价相差近1万/㎡，一个50㎡的户型就是50万。”说着Y先生还对比了2月份成交的一套同学区同户型的房子，成交价达到了10.4万/㎡。
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成交价格的下滑，折射在挂牌房源上则是频频的大幅调价。
据小凤凰在中介门店了解到，一套面积46㎡的文二新村的房子（学军学区），从一开始挂牌的800万，一路下降到600万，4个月降价200万，单价从17.3万/㎡降到了13万/㎡+，降幅近4万/㎡。
无论是从成交还是挂牌情况，顶级学区房的下滑势头明显，“现在普遍比3月份降了1.5万/㎡。”
据中介Z透露，城西文教区的顶级学区房自3月份开始成交量已经冲顶下滑，此后的几个月几乎没有什么成交，“去年我们这个板块多的时候一个月网签了近100套学区房，包括文三街、文一街和学军小学，但是现在一个也就15套左右吧。”
成交量下降的同时，挂牌量却达到了峰值，据Z先生透露，目前整个板块（三个优质学区）的挂牌量达到了600套左右，比2月份的250套左右，翻了一倍还多。
“当时是供不应求，现在是有价无市。”中介人员用两个成语精准地概括了这一年多来杭州的学区房行情，也道出了不少业主的心声，“房东觉得房价涨到这个价格差不多了，还有则是国家对于学区房的态度正在发生转变，学区房政策频出，再不卖后面出手可能更困难。”
从透明售房网的网签数据，可以看到，自今年三月份房价冲高之后，最近几个月学军学区范围内的学区房成交价格呈现明显的下滑趋势，比如文二新村3月份的成交均价达到了13.7万/㎡，而到了5月份只有8.5万/㎡，成交量从三四月份的两三套，到最近几个月月均1套的成交；下宁巷小区也从3月份12.7万/㎡的成交均价降到了4月份的9.6万/㎡，而此后的几个月均没有房源成交。
文二新村近6个月房价走势
还比如文三街学区的文三新村小区4月份的成交均价约10.3万/㎡，到了5、6月份只在8万/㎡+。
学区房在楼市中本是一个“畸形”的存在，可能住不下一家三口的80年代的老房子，其房价却在豪宅市场上有绝对的话语权，这不是很讽刺吗？
西湖区第一梯队的学区房，看似光鲜的房价下，背后可能是鸡娃父母的血泪史。
从顶级学区房近期的成交趋冷来看，买房者的观望情绪渐浓，无论是房东还是买家的心态都已经发生了转变。
狂热的学区房市场是时候需要冷静下，“学区划片”、“教师轮岗”可能随时都会“杀来”，教育资源的增量与均衡化必然是未来的趋势。
来源：凤凰网房产杭州站