01新政不到2个月28盘限售南卧、崇贤、城东、瓶窑，全部锁进
谁被打脸了？
一茬茬人“赴汤蹈火”，完全无视限售5年的威力。
要知道，杭五条新政落地之后，凡是热点楼盘和中签率低于10%的楼盘，都要限售五年，而计算时间从不动产登记日开始算起，加上交付时间，就要锁盘七八年。
原本以为，足以吓退市场中的非自住客户，但过完年回来，粉盘、冷盘开始被畸形的追捧，限售四处蔓延，5年限售频率之高、范围之广，足以让人惊掉下巴！
从农历年前的奥体、大关、滨江、江河汇，到年后的祥符、之江、城东，甚至已经“传染”到了南卧、崇贤和瓶窑。归根到底，是焦虑肆虐，人人都觉得最正常的做法就是：抢到房子再说。
我简单统计了一下，截至3月22日已经公示了报名人数的楼盘当中，一共有28个触发限售，其中热点楼盘11个，中签率小于10%的楼盘居然有17个之多！
看看这些楼盘，上至接近8万的豪宅盘，下至2万不到的刚需盘，产品形态从高层到叠墅，居然都被限售了。
不要说是红盘、粉盘了，甚至个别去年还在流摇的楼盘，居然都被锁进限售！
刚刚公示了报名人数的朝闻花城，中签率8.79%，成为南部卧城首个限售项目。
去年10月还在流摇的崇贤，澜仕里最新中签率7.48%，1658户抢124套房。我想问这1600多个人，去年崇贤一摇就能中甚至不用摇的时候，你们在干吗？
城东新城也是彻底翻身。德信中心中签率3.85%，虽然只有58套房子，但报名人数居然有1506户。花语天境总价千万的叠墅，中签率9.09%。
现在连富豪们都要内卷了吗？
瓶窑居然都限售了，溪上俪庭中签率只有4.36%，1559户抢68套房子。
我相信，当初还在流摇的这些板块，不可能靠刚需自住一下子就逆袭的。登记人数突然地激增，势必离不开大量投资客的身影。或是那些所谓的“自住兼顾投资”购房者，提前透支了未来的需求以及购买力。
但不是所有人都失去了理智，我身边就有几位非常理性的投资客，想摇的红盘都会去报名，但一旦中签率低于10%，哪怕摇中1号，果断弃选。
02交付5年普遍比次新房便宜限售盘大概率重蹈覆辙
时间是最大的杀手，对房子来说也是一样的。
看看那些杭州2015年左右交付的二手房小区，你就会明白：它们中的大部分，房价已经完全跑不赢同板块、刚交付1-2年内的次新房小区了。
随便举几个例子吧。
就拿风头正劲的奥体来说，这些年属于滨江区的部分，一共只出过4个楼盘：老三兄弟和杭州壹号院。
最早交付的，是2014年的春江彼岸，网签单价不过刚刚突破6万元/㎡。2015年交付的水榭春天和2016年交付的绿地旭辉城，现在的官方网签价，连6万元/㎡的门槛都没摸到。
光是现在明面上的网签价格，老三兄弟和杭州壹号院的价格就要相差1万元/㎡左右。加上一些众所周知的原因，实际市场价格差距还要更大一些。
而且，随着新三兄弟以及杭州壹号院的陆续交付，老三兄弟在奥体二手房市场上已经逐渐失去了领头地位，价格涨幅已经明显跟不上刚交付的小区了。
另一个宇宙中心未来科技城状况也差不多。
在好找房上搜索未来科技城的住宅小区，按照网签均价从高到低排列之后，除了少数低密的项目之外，霸榜的基本都是新晋交付的次新房小区。
比如，未名府、东原印未来、华夏四季、中南樾府这几个小区，网签均价都在5万元/㎡左右。
相比之下，那些5年前的二手房，价格就要便宜得多了。比如欧美金融城，由于还有商业网签价格，签约均价还没有突破4万元/㎡。
2016年交付的新城西溪逸境，签约均价近42280元/㎡，被次新房拉开了7000元/㎡的价格差。价格表现较好的合景天峻，也要便宜将近4000元/㎡。
还有去年话题度很高的申花板块，2020年的现房项目养云静舍，最近网签均价71970元/㎡，而且在2020年育才登云小学的招生范围内。
同在学区内的尚景国际一期、莱德绅华府，价格就要便宜多了。其中绅华府和养云静舍是贴隔壁的两个小区，但绅华府网签均价仅有45280元/㎡。
不光是奥体、未来科技城和申花，类似的案例在杭州几乎一抓一大把。
艮北新城，交付5年左右的雍和府、雍华府，卖不过刚交付的兄弟楼盘公园1872，二手房网签价格差了将近13000-14000元/㎡。
勾庄，海德公园、杭宸等次新房宠儿，早已把2015年前后交付的万家名城、北宸之光甩在身后。
在南星桥，壹品也开始拉开和邻居望江府之间的价格差。
如今新房市场上这些限售5年的楼盘，等到真正拿在手上可以交易时，其结局大概率和它的前辈们，都是一样的。
03喜新厌旧的杭州购房者永远偏爱更新、更好的小区
大量的案例告诉我们，很多小区从交付到二手房价的鼎盛时期，前后最多不过六七年。交付5年左右的小区，房价涨幅基本上就只能随大流了。
为什么市场上5年左右的二手房，普遍价格都不如刚交付的次新房？
首先，产品力确实存在差距，新小区的产品普遍更好。
目前市场上2015、2016年左右交付的次新房，基本都在2012、2013年前后拿地开发。
当时，杭州楼市还处于“失落的五年”当中，一些板块的房价甚至还不到现在的一半。市场上从除了武林、钱江新城等核心板块之外，包括申花、滨江等在内的绝大部分板块，都还属于刚需或者刚改板块。
而现在，地价和房价早已和当年不可同日而语，很多板块从拿地之初就已经注定了要做改善盘，甚至是豪宅盘。
最初的产品定位，就已经决定了天花板的不同。
而且，当时，属于杭州楼市户型和精装修快速发展变革的时期。同样是交付5年的小区，有些户型和精装比现在的还要好，有些却已经跟不上时代。
但只要杭州楼市还在发展，以后的产品一定还会不断进化。
尤其是在杭州楼市预期向上的时期，只要板块价格在调整，产品就会随价格升级。
其次，商品房想要一直维持好的品相，很困难。
市面上很多交付5年的小区，外立面和公共部分，已经不能看了。真的能够很好维护小区品质的项目，是很少的。
没有人能永远年轻，但永远有人正年轻着。只要有新的小区出现，哪怕产品本身的代际变化不大，新小区也可以用更好的品相来打败旧小区。
第三，杭州购房者是非常喜新厌旧的，杭儿风无处不在，也包括楼市。
别看市面上的次新房炒得这么凶，但杭州购房者对它们的热情，是有保鲜期的。
有机构做过统计，目前国内主要城市当中，不到30%的购房者会在5年内置换，15%左右的购房者会在5-10年左右置换，而55%都要自住10年以上。
但2018年的数据显示，杭州人平均换房周期只有5.2年。
第四，除非你购买的板块再也没有可供开发的土地，否则，就永远会有刚交付的次新房，来挑战原有的二手房格局，来重塑板块的话语权逻辑。
04所有人都在赌房价向上限售5年的两大不确定性
眼下，很多购房者，对于限售5年的敏感度，实在是太低了。
楼市热度到了一定程度，是不可能只有自住客，而没有投资客的。这是我们无法回避的客观事实。
纯自住的客户，不怕限售也就算了，住到5年以后再换，问题也不大，和杭州人的平均换房周期也差不多。
但这么多投资客也不怕限售，胆子真的太大了。部分杭州购房者，博弈的心态太重了。他们在赌杭州的房价会永远向上。所以，才毫不畏惧限售5年，反而更畏惧无法上车。
从很多楼盘的低中签率和低弃选率上，就能看出来。
但一定要知道，限售5年背后却埋藏着很高的不确定性，这才是隐藏的炸弹。
一是政策的不确定，限售政策未必会是一直持续的。
限售政策本质上是为了降低目前杭州的摇号热度，一个政策如果完成了历史使命，就随时都有可能被取消。
就像杭州土拍的现房销售制度，本质是为了降地价，结果开发商拍地上头起来好像根本不怕现房销售的资金流压力。这时候，现房销售反而减少了短期新房供应，所以很快就被新的土拍政策取代了。
说不定不久之后，也会有对应的政策，来防止“过多”楼盘触发限售。
比如，今年国内很多城市，都已经明确要求加大单次预售的房源量。目前杭州还没有跟进。但一旦没办法挤牙膏式开盘的话，触发5年限售就难了。
二是市场热度的不确定性，眼下杭州楼市的这把火，谁都不知道能烧多久。
但只要市场的焦虑情绪稍微降降温，很多楼盘的中签率马上就能重回10%以上。
这两项不确定性叠加起来，再加上时间的可怕力量，很可能出现这种情况：比你买得晚，比你交付晚的小区，将来能比你先入市。甚至同一个小区，后面摇号的楼幢，反而不用限售。
这种时候，后来者极有可能弯道超车。
到时候，你家限售5年的房子，比别人不限售的房子产品老、品相差，确定你还能赚到钱吗？
还有更重要的一点，由于亚运会的关系，大量基建需要土拍和楼市来贡献，所以，上头对杭州楼市是比较宽容的。但2022年亚运会之后，就不好说了。
05自住客不用怕限售选择能够穿越周期的房子
还是那句话，眼下的杭州楼市，对于自住客来说，是最佳的机会。
自住客不用怕限售，只要不着急入住，摇新房就对了。就像我之前说的，不要被劝退：哪怕自己摇不中，也要把中签率压进10%，不能给炒房客任何机会。
如果你多少想要兼顾自住和保值，那我的建议是，尽量选择能够穿越周期的房子。
第一，避开土地供应过于集中的板块。
新房供应越少，你买的小区将来在二手房市场上的地位就会越安全。像武林、南星桥，基本上已经没有地了，很难有更新的小区，那你家小区就站在了食物链的顶端。
如果是那种每年要卖好几块地的板块，你的房子可能分分钟就被淘汰在时间的洪流里了。
第二，尽可能选择有学区预期的小区。
学区是唯一能够抗衡时间的因素。2020年，杭州二手房市场只有次新房和学区房，涨得最明显。
尽管学区招生政策每年都在变革，谁也预料不到以后的方向，但选择一个学区预期相对好的，未来在二手房市场上保值性会更强。
第三，选择开发商好、物业好的品质楼盘。
二手房市场上可没有新房限价，买家都有目共睹，品质和品牌就能帮你拉开溢价。看看市面上绿城、滨江、融创这些品质开发商的小区，是不是比同期竞品的二手房卖得更贵？
一家好的物业，能够在一定程度上延缓小区的衰老。不要因为嫌物业费贵，就在交付以后换成便宜的物业。
即使物业费便宜了1元/㎡·月，100㎡的户型，一年也就差了1200元，10年也才12000元。但一个不靠谱的物业，在你卖房子的时候，很可能让你直接损失1000元/㎡甚至更多，动辄就差几十万了。
回归房子本身吧！一套能够穿越周期的好房子，才无惧于5年限售带来的不确定性。
来源：地产小王子