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杭州二手成交量突然U形反转。
在经历了几天低迷的成交后,昨天一天,杭州市区(含富阳、不含临安)网签量多达440套,排在今年日成交榜第7位。
截至目前,6月上半月网签房源已达4031套,仅比4月上旬(4071套)略少了40套。
有人说,杭州二手房的春天又回来了。
也有人说,是大家都知道6月红盘潮不会来了,有些人熬不牢,该买的还是先买了。
单就日成交数据而言,眼下还很难下定论,6月二手房是否就此止跌回涨。依据往年经验,下半月往往是各大中介门店奋力冲业绩的日子。
而我看到的是,无论6月能否止跌,杭州二手房的“抱团股”都在日益土崩瓦解。
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所谓“抱团股”,指的是奥体、钱新、未来科技城、申花和三墩北等网红板块,一批强势领涨的新交付二手房。
它们成交量长期霸榜,房价持续跳涨,相互之间你追我赶,只有更高,没有最高。
与之相映衬的是,杭州还有大批二手房的房价一两年未涨或涨幅极小,有些甚至微跌,仿佛A股的大红指数下,那一个个绿得发暗的卑微个股。
但这样两极分化的现象正在变化。
6月上半月,7万+成交占比仅2.54%
数据来源于手边买房
据手边买房最新数据显示,6月1日至6月15日期间,网签均价在5万以上的,占比仅11.19%;其中,均价在7万以上的,占比仅2.54%。
余下近89%,网签均价都在5万及以下,其中,均价3万及以下占比最多,达44.06%。
也就是说,单价4万以下的小区,如今才是杭州二手房成交的主力。
成交量一直坚挺的保利融信·创世纪,网签均价从去年11月的5万5,一路涨到现在的7万3;但成交量,已从巅峰期的月均25-26套,一路跌到现在的5套(6月上半月)。
6月上旬,杭州单价7万及以上成交房源
数据来源于手边买房
创世纪能跟上个月成交打个平手,未科三兄弟之二的阳光城未来悦、东原印未来,6月至今零成交。
只有中南樾府勉强撑住了场面,6月上半月网签了3套。但相比前几个月,成交量也跌去一半。
去年底交付的杭州壹号院,上个月中网签了一套单价11万6的二手房,是该楼盘迄今最高,但自那以后,已有一个月无成交。
也就是说,“抱团股”价涨量升的巅峰已经过去了。
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从6月上半月成交看,所有单盘成交量都显著下滑,成交均匀地分布在更广泛楼盘中。
同样来自手边买房数据,6月1日至6月15日期间,成交量排名第一位的九龙仓君廷,单盘仅网签了10套;并列第二的EFC、良渚文化村白鹭郡南、绿城桃源小镇、金都夏宫,分别成交9套。
往前推几个月,半月网签9-10套的,普遍只能排在第10名开外。
尤其是3、4月份,单盘半月网签量最多能达到34套,平均一天卖掉2套的节奏。哪怕排名第20位的,半个月也有10套网签。
现在呢,半个月内网签六七套,就能轻松挤进半月报前20席位。
3月至今,杭州二手房网签数据,滑动浏览
数据来源于手边买房
进而导致,近半个月成交前20榜单中,出现了诸多楼市新面孔。
比如东湖新城的嘉丰万悦城,北景园一带的
都市枫林公寓,西湖区老破小康乐新村,勾庄板块的铭雅苑,大江东新塘板块的滨江新希望新城未来海岸,以及金沙湖板块的
龙湖滟澜山。
这些个“新面孔”,成交量并非突然爆发,而是正常走量。
以万悦城为例,4、5月份每月均有14-15套成交,6月上半月网签7套,属于正常发挥;滟澜山也是同理,6月成交维持常态。
只是前几个月,全杭州其他热门小区,成交量太过出色,以至于市面上成交一般的二手房小区,被市场忽略。
眼下6月上半月成交数据出炉,虽与四五月份同期相差不大。但由于单盘成交量显著下滑,正常走量的次新盘,轻松挤进前20。
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不仅如此,二手网签均价也在“下沉”,低价盘正迅速占领市场。
6月上半月网签前20榜单中,均价高于3万的,有且仅有5盘。
5月上半月,网签均价高于3万的,足有13盘之多,占比近四分之三;就是5月下半月,超3万的二手房还有8盘。
到了6月上旬,纯改善盘“集体消失”。
房价最贵的,是西湖区老破小康乐新村,网签均价35312元/㎡。普遍二手房小区,网签均价在2-3万之间。
网签均价1字头的,也有2盘,集中在新临平区。分别为九龙仓君廷,网签均价18878元/㎡;嘉丰万悦城,网签均价18941元/㎡。
三四月份,半月报成交前20榜单中,还能见到创世纪、未来悦、翡翠城等热门板块次新房的身影。
现在呢,网签均价4万及以上的次新房,全军覆没。
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此外,即便是咸鱼翻身的老二手房,一旦成交量大涨,房东立刻会警觉地大幅调高挂价,接着成交量便骤然下滑。
这导致任何小区都不容易长期霸榜,高光时刻十分短暂。
此次前20榜单中,仍有不少“老面孔”霸屏,但成交量肉眼可见在下滑。比如并列第二位的良渚文化村白鹭郡南,6月上半月只签了9套。
此前的3个月里,白鹭郡南半月成交量最少也有11套,最多时半个月签了30套,平均一天卖2套的节奏。现在呢,连巅峰期的三分之一都不到。
中泰板块的新西湖小镇,也是如此。
6月上半月一共网签了7套,可今年前几个月,每半月平均能网签16-18套。就数量而言,少了一倍还不止。
曾经数次霸屏半月榜前20名的滨江
金色黎明,6月直接跌出榜单之外。
最直接的原因,就是二手房价涨了,市场接受度减弱。
白鹭郡南3月上旬到4月上旬期间,网签均价不过2万7-2万9,5月直接冲上3万1-3万2,光账面房价涨了近10%。
注意了,网签均价往往比实际成交价略低。至于房东挂牌价,那就更高了,手边买房数据显示,该小区挂牌均价在3万5左右。
笕桥板块的滨江金色黎明,3月下旬到5月上旬期间,该小区二手房网签均价还只有3万9-4万;5月下旬网签均价直接冲上4万3,部分二手房,实际成交单价直逼5万。
短短一两个月,二手房价涨幅超10%。换作我是买家,入手前也思忖再三。
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市场行情变化与否,身在一线的中介感知最为明显。
我从多个中介门店了解到,现在已有一部分二手房中介,转做新房业务。
像是学军一带的中介,由于名校学区房价格越涨越猛,整个片区成交量都出现一定程度萎缩。
“5月开始,成交量已有明显下滑。”主打十三中学区房的中介告诉我,他所在门店,6月至今一共就签了3单,还全是外区成交。
勾庄、下沙沿江一带的中介门店,二手房业务还在维系,可经纪人的精力逐渐偏向临安、海宁一带的新房。
当然,有一类房源市场接受度逐渐提升,那就是满5年的次新房。
增值税“2改5”后,购买不买5年的次新房,成本大幅飙升。一套500万左右的刚改次新房,满5与非满5,光税费一项,成本差了26.5万;总价越高,相应付出成本越多。
6月上半月成交前20榜单中,除了低价刚需盘依旧畅销外,余下成交量大的,不少是已满5年的次新房。
比如临平新城的水景城,华丰板块的嘉里桦枫居,下沙的保利东湾,良渚的天阳棕榈湾,北景园一带的都市枫林公寓等。
数据反应现实。网红次新房不论炒的多火,当价格上升到阶段性“天花板”时,成交量下行乃必然趋势。
至于曾经瞧不上的远郊二手房,却因价格优势集中迎来春天。
来源:层楼