三月春光明媚，暖风劲吹，比天气还要暖的是杭州的楼市。自从春节以来，杭州楼市火速回暖，进入3月份，更是势如破竹，连创新高。数据显示，3月前两周，杭州市区新房成交量已经达到10924套，两周时间就破万，创下历史新高。
二手房市场的表现不遑多让。继3月第一周主城区周成交量突破2000套，创造历史新高后，上周再接再厉，再次刷新纪录。短短两周时间，主城区二手房成交接近5000套，整个3月份的成交量有望达到历史顶峰。
成交量飙升的同时，新房和次新房的价格随之水涨船高。开发商高调宣称楼盘涨价已经算不上新闻，次新房房东坐地起价的情况也是比比皆是。与之形成鲜明对比的是，市区老小区却在这个大涨的行情下稍显落寞：成交虽有增加，房价却踯躅不前。
不过，对于购买首套房的年轻人来说，现在到老小区淘一淘二手房，是个很不错的选择。与其到售楼部排队抢房，或者备受次新房房东随意涨价的煎熬，不如好好选一套市区的二手房。尽管老小区有这样那样的缺点，不过它的核心优势更加明显：地段、配套、价格、学区、租金回报……
杀手锏之地段
第一是地段，第二是地段，第三还是地段
作为香港地产的巨头，李嘉诚曾经被问到什么是决定地产投资最重要的考量因素，他回答说：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律。
与新房和次新房相比，地段或许是主城区老小区最大的优势。目前，在主城区各个板块，都有比较大型的老小区，城东有采荷和景芳，城南有近江和复兴，城西有翠苑和古荡，城北有大关和德胜，市中心则有朝晖。这些老小区所在板块，都是各自城区发展最早最完善的区域，配套也是最丰富。
在中原地产品牌总监荆海燕看来，现在年轻人在工作上需要付出很多时间，比如很多人需要加班，如果住的地方离公司太远，就会花费很多时间成本。“像我们公司的年轻人，上班在凤起东路，房子如果买在丁桥的话，每天上下班都需要一两个小时。如果是买公司附近的二手房，上下班只需要走路，每天都能多睡几个小时。”
另一方面，地段决定了房产的保值能力。在这一波房产的涨价潮中，虽然老小区的价格涨幅没有新房、次新房那么明显，不过它们同样处于上升通道。以市中心朝晖小区为例，与去年相比，目前成交均价小幅上涨了3%-5%。城东采荷社区的二手房，成交均价由春节前的2.1-2.2万元/平方米，上涨到了2.5-2.6万元/平方米。
杀手锏之配套
商业、学区、交通配套应有尽有
把地段优势摊开来讲，其实就是配套。主城区的老小区，各类配套应有尽有，不只是有，而且多样化，这是一些远离市中心的新房和次新房完全不能比拟的优势。想象一下，住在郊区的新小区，买菜、吃饭、上学、看病可能都需要开车，而住在市中心的老小区，所有这些或许走路就能到达。
以城东景芳社区为例，目前景芳周边的商业配套有天虹百货和庆春银泰，生活配套则有农贸市场和公园，到红会医院开车只需十几分钟时间，加上去年地铁4号线首通段开通，各项配套日趋完善。目前，景芳的二手房成交均价在17000元/平方米左右，如果按照这个价格在城东寻找新房，只能是普福板块及其东面，两者的生活便利程度差距明显。
主城区老小区的一个主要的配套优势就是学区。目前，新房市场上，各类名校的分校层出不穷，成为开发商销售的重要法宝。实际上，主城区很多老小区都是名校的学区房，而且有不少都是名校本部所在。
在杭州，采荷、学军、求是这些大名鼎鼎的学校的学区房价格一直居高不下。抛开这些热门学校，其实还有不少性价比很高的学区房。比如湖墅新村，作为卖鱼桥小学本部的学区房，目前均价仅20000元/平方米。又比如翠苑一小和翠苑二小的学区房翠苑一区、翠苑二区和翠苑三区等，目前均价只有18000元/平方米左右。
杀手锏之价格
总价150万元内，落户市中心
目前新房市场上，户型设置基本上89平方米起步，而主城区老小区有不少70平方米以下的小户型，相比之下，老小区二手房的总价可以控制得更低，150万元甚至100万元就能在市中心买套两室一厅的房子。
以朝晖社区为例，据我爱我家河东路店店长余冬介绍，目前朝晖的二手房主力面积段在50-70平方米，户型设计为两室一厅一卫，总价在100万-120万元。“比如朝晖七区有一套58平方米的房子，一梯两户，户型好，两房朝南，性价比很高，总价只要110万元。”余店长告诉记者。
如果放到新房市场，120万元能买到哪里的房子？以目前市场上普遍的89方为例，总价120万元的话，折合单价为13483元/平方米。主城区单价在这个水平及以下的新房主要集中在桃源板块、丁桥板块、九堡板块和下沙板块。
另一方面，在总价低的同时，市中心的房子在租赁市场上却能收到较高的租金回报。还是以朝晖社区为例，据了解，带装修的两室一厅，目前月租金能够达到3500元，租金回报相当可观。
杀手锏之政策
公积金政策频放松
在这一波楼市春风中，二手房同样受到了政策利好的眷顾。与以前相比，现在购买二手房，贷款首付压力减轻，可使用公积金贷款的房源更多了。
2月19日，财政部等三部委共同公布了契税、营业税优惠新政，对于主要客群定位为首次置业的刚需客的老小区来说，尽管不是此次新政的主要受益者，但是得益于整个房产市场开始回暖，刚需购房者加快了买房节奏。
2月29日，“杭十条”正式落地。对于老小区来说，最重要的一条是支持职工使用公积金贷款购买二手房，二手房房龄加贷款年限总和限制从40年放宽到50年。打个比方，以前贷款30年，只能买2006年及以后的房子；现在1996年及以后的房子，都可以申请到最高30年的贷款。
3月7日，杭州市公积金管理中心发文调整住房公积金贷款有关政策，职工使用住房公积金贷款购买二手房，贷款首付比例最低为20%。而此前，二手房首付比例最低为30%。
“二手房公积金贷款首付比例最低调整为两成后，对于年轻人来说首付款的压力就少了很多，能够加速购房。”业内人士表示。
老小区怎么选？
专家建议：尽量选择位置好、年代新、有学区的小区
“80后对老小区并不排斥，他们会通过内部装修来进行改善。不过85后和90后这批年轻购房者，对老小区的小区环境、楼道破旧等方面有所顾虑，不太愿意购买。”浙江中原地产品牌总监荆海燕表示。在她看来，这种差异的产生，一方面跟这两代人的成长和家庭条件有关，另一方面原因则是最近几年新房市场小户型供应增多，可选余地大，以及地铁、快速公交等交通配套的完善，缩短了心理距离。
荆海燕认为，其实不少老小区都有不错的绿化，而且多是多层，居住舒适度不错，如果政府或者社区能够对小区公共空间进行翻新改造，将会吸引更多的首次置业者购买老小区。
在老小区的选择上，荆海燕表示首先要考虑地段，选择位置比较好的大型居住区，比如朝晖和采荷。其次，要尽量挑选年代比较新的小区，“90年代后的房子在小区和户型设计上都有了很大进步，舒适度较强。”最后，尽量选择有学区概念的小区，“学区房能够保值增值，而且自己很快也会面临小孩上学的问题。”荆海燕表示。
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