不管你信不信，错过这波红盘，你可能错过领先同龄人五年的弯道。
至少决定了，未来五年内你在杭州的“位置”。
和127那波不同的是，这波潮水褪去，留给你的，不是摇不摇，而是还有没有红盘的问题。
加上杭州土地供应更减少主城，倾向郊区，宝地再难觅，只能冲二手。
和127相同的是，房票不会比你想象的少，别忘了有亚运村这个超级蓄票池。
先来算道数学题，按照127那波10000套，约8万张房票。
这次总共大概有9500套左右，即便砍掉30%房票，加上上半年新增的，估计有7万张票左右参与。
仅冻资规模预计1600亿左右，这是多少房企心心念念的保证金啊。
70000对9500，平均下来，触达1比10的限售盘不会少，10%对比之前的5%中签率，也都是天选概率，而且依然有不少老红盘有房户无缘。
新玩法下，虽然仍有很多项目待定，新政还有不少细则依然不明确，但有一点可以肯定：
社保年限即便到15年的灭霸，也只要8%的机会。
不用再成天焦心的算着社保年限了，这次最大区别在于有房户也能参与红盘，更加公平和透明，也为下次摇号提供参考社保门槛，不用全盘盲摇，群体焦虑稍微安抚了些。
“你以为你能中”，就是85新政最成功的的地方。
还有部分操盘手也玩起了套路，各种维权图，花式套路劝退竞争对手，群里玩厚黑的嘲讽。
这种噪音，也算是一种舆论操控摇号的策略，可能和当初黑印月和观品的是同一波人。
但越是快到终点线，越是要屏蔽噪音。
两周内还会有几个王炸证领出，那么到底摇哪个？怎么摇？
便于分析，一盘一策，我们先把拟出热门项目分为四类：
奥体盘（亚运村、观品、丹枫四季、星翠澜庭）；
未科盘（天空之城、富力中心、汀云上府、蒲荷芸邸、沐宸院）；
主城盘（书香印翠、和品）；
刚需盘（星创城、前宸、天澜里、彩虹轩、云帆社区）。
对于这波的唯一现象级顶流，亚运村差点就熬成了现房。
建议有预算的无房和有房高社保同学，全部冲亚运村，可能除了绿城，都是梭哈。
就算投资，亚运村（华润、绿城）是保守能到10到12万的硬通货，收益率不比观品和丹枫低；
但论自住，你会得到，全杭州目前唯一的大体量、多维度、纯粹的未来城市的居住感，不必担心品质，市政，工建，景观都是未来标杆。
据多名前线置业反馈：
这次人才池应该不会爆满，10年以上无房户都可能有机会入围。
其实自己可以再算一道题：
这部分人才票和上次三品、丹枫、江河，御潮府是基本重叠的，上次报名人才总共1200人。
就算绿城ALL IN，按照4400套的10%作人才池，需要4400张人才票爆满，全杭州人才无房票估计才8000+，部分预算还够不到500万。
爆满几乎不可能，而且别忘了还有观品、丹枫四季、星翠澜庭分流。
所以，E类社保年限少不必危言耸听，你们还有“值钱”的。
经过近两年蓄客，综合信息，我觉得：无房少于6年，有房少于12年的，还是去多去看看星翠吧。
特别是华润和绿城，内部蓄客意向高的基本都是大户型，很可能真的成为社保顶格巨子的狂欢。
唯一的悬念是，虽然三村都报上去了，绿城极有可能分两批或者三批开，避免出现“万人摇”。
如果预算够，800万起步的观品是比较安全且会超预期的盘，但上一轮观品的爆冷，这一波不会再出现。
据反馈，很多御潮府和江河鸣翠er这次要上观品了。
特别是最近踩盘后，我觉得立面质感和景观层次比想象中好。
当然，必须选高楼层，真心话。
丹枫大概率得社保满分选手上车了，光消化上一波未中的也到了1比10，虽然产品一般，但这是区政府核心最后的宝地，700万门槛对滨江新贵不值一提。
关键是，明面上和金茂府有5万/平的价差，这波的倒挂之王。
不出意外未科这波五兄弟全上，分流效应十分明显，而且三墩双子这次虎视眈眈，3万以内绝对优选三墩，有部分重叠。
富力中心、天空之城、沐宸院都是红盘老规则，这里不做进一步分析。
只说一点，在房票愈加珍贵的今天，个人更偏好富力中心，在绝对地段面前，户型和容积率弱势都可以忽略。
剩下两个首开的汀上云府和蒲荷芸邸，地段都比沐宸院好（上期中签率高达30%）。
但三个账面倒挂并不高（实际不到1.5万/平），即便前两者放开给有房户，非改善的产品定位和有房改善需求错位了，也并不是品质拔尖的项目。
有房户参与更多是投资逻辑，但倒挂收益又不如三墩北，未科这波无房和总数可能不会超过1比10。
蒲荷芸邸和汀云上府加起来总和还大，和汀云上府加起来总和还大。
建议有房十年的上蒲荷芸邸，单价虽贵了1500，但洋房产品在未科还是更有溢价力，自住也更舒适。
无房6年以上的可上汀云上府，虽然价格劣势，但北侧商业地和西侧教育地有很大想象空间，未科人看的就是规划。
重要是我们得到的反馈，汀云上府暂时关注度不高，上车概率较大。
两个主城盘并没有太值得说的。
相对奥体盘，两个盘虽有热度，算是板块阶段性孤盘，但都被分流明显。
这波有房十年的都去吧，这两个可能就是红盘中的“冷盘”。
需要说明的是，两个项目本身重叠度不高，一个的城西控，一个是滨江迷。
从我实际了解的情况，只能说书香印翠没想象中的好，和品也没想象中的差。
书香印翠虽然是整个老城西仅有的供应，但还有现房锦绣公馆、现房中杭府做后续备份，报名不会太盲目。
而且加上老城西“地下管道”的历史，全杭州一支独苗的2026年交付，估计也会劝退不少人，但也是你们的机会。
另外，在主城5字头五兄弟中，我个人倾向：
锦绣公馆＞中杭府＞和品＞书香印翠＞天曜城
特别是锦绣公馆，价格会有大惊喜。
刚需盘中，预计热度最高的依然是神奇的三墩北。
天澜里上波被紫璋台“吸”的爆冷，中签率达31.75%。
这次依然是老红盘，有房户可略过，无房户需要想清楚下面的问题。
天澜里有学区，倒挂明显，投资属性更强。
彩虹轩的交通、配套优势较大，自住属性更强。
但彩虹轩可全民参与，会分食摇号池，无房户要慎重。
彩虹轩可能会被有房户当做纯投资标的来参与，成本低，不过相比其他分流盘，三墩北能级较弱，我觉得有房户不用顶格就可以考虑搏一搏。
不考虑两盘中签率，未来单板块内，二手房是硬刚地段、品质和户型的赛道，学区效应会越来越式微。
有良心钱江操刀，彩虹轩品质更靠谱。
而星创城VS前宸的选筹逻辑更简单，只有无房户能进场。
前宸，从品牌、容积率、户型上要更胜一筹。
星创城，主打地铁和综合体，还有价格优势。
从两个端口销售反馈看，前宸这次蓄客和初步意向情况比星创好不少。
但我认为，同等楼盘，大型商超的溢价能力，可能超过地铁乃至品牌本身。
毕竟星创城12万的商业体量，是未来北部新城唯三综合体了。
但星创城只挤出96套，且万科2023年6月交付，星创城要到2024年6月，加上商场预计2025年才完工。
星创城真正能享受商场配套和居住氛围，起码还有四年，对于无房户，这点不能忽视。
云帆社区上一轮在各个渠道“拉新”的情况下，中签率也不低，可以作为预算有限的刚需保底盘。
起码未来社区的品质，是有底线保障的。
无论什么策略，还是会有6万张房票无处安放，虽然能安慰自己再摇再厉。
但错过亚运村、丹枫四季、观品这种现象级项目后，你要清楚，杭州剩下的“好项目”已经不超过一双手了。
翻开主城、世纪城、未科的地图，你会发现核心区几乎没有宅地，只有钱二还有些许，但还有至少十年的蓄势成型期。
也别因此指望后市新房很好买，摇号难度一夜回到解放前，你潜在对手的社保和落户时间，每天都累积逼近门槛，玩家只会越来越多。
未来三年，杭州还是新房供需严重失衡的城市，现在政府帮助你抢空间，减分母，自己心里要有一杆秤。
把控“求而不得”，接受“已然错过” 后，建议抓紧盯着法拍房和老破小，只要有耐心，笋盘不难见。
下半年捡到二手房大漏的概率，可能是3年内最大。
来源：房特首